Há muitos nomes estranhos para coisas esquisitas que o síndico tem que conhecer para resolver

Um dia, a síndica Margarete Mendes de Saldanha ouviu de uma empresa especializada que o problema de vazamento na parede do condomínio era na pingadeira, que causava a infiltração da empena. O que você faria se ouvisse esse diagnóstico? O que é pingadeira, empena?

Margarete é síndica profissional, dona da empresa Lumag. Ela administra quatro condomínios na zona norte do Rio de Janeiro. O problema com a pingadeira aconteceu em uma parede na parte de trás do Condomínio Valente 30, que tem 11 apartamentos e fica na zona norte. “O condomínio é novo, foi construído há cerca de três anos. Os vizinhos do outro prédio que viram a infiltração, já que a parede fica virada para a área de lazer deles. Quando fiquei sabendo, chamei uma empresa especializada, que foi investigar o que poderia estar causando a infiltração. Não conhecia esse termo ‘pingadeira’ e tive que pesquisar para confirmar a necessidade da obra”, conta Margarete.  

Explicando de maneira simples, pingadeira é um acabamento construído em cima de um muro, que fica no terraço, como se fosse um telhado, para escoar a água da chuva e evitar que o muro fique manchado. Mas é preciso ter muito cuidado com o rejunte dessa pingadeira. Se ele não for bem-feito e não estiver impermeabilizado, pode gerar infiltrações. E foi o que aconteceu no prédio administrado pela Margarete. Infiltrou a empena. 

E o que seria uma empena? Outro nome desconhecido de muita gente. De acordo com o dicionário da língua portuguesa, é cada uma das fachadas laterais de um edifício, geralmente sem janelas, nem portas, por meio das quais o edifício pode encostar aos edifícios contíguos. Ou seja, o problema foi que o rejunte da pingadeira saiu e a água da chuva infiltrou a parede lateral do condomínio. “Esse rejunte precisa de manutenção periódica não só para prevenir que ocorram essas infiltrações, mas para que as pingadeiras não comecem a desabar. Agora a empresa vai colocar o rejunte, impermeabilizar para depois consertar a parede”, explica a síndica.

Os síndicos ainda podem ter de lidar com outros nomes tão estranhos quanto os citados. Como teste de percussão, ponto de ancoragem, calafetação de fachadas… Assim, convidamos um especialista no assunto para nos explicar o que cada uma “dessas coisas” significa. Eduardo Matarangas é engenheiro civil e sócio-gerente da empresa Matarangas Engenharia Civil, que está no mercado desde 1995. De forma resumida, “o teste de percussão é um serviço que identifica pontos com risco iminente de queda do emboço da fachada, com o auxílio de um martelo de borracha. Dessa forma, minimiza os riscos de acidente. A execução dos pontos de ancoragem é um importante aliado das empresas para a realização de serviços na fachada, por trazer mais segurança para a fixação dos equipamentos de trabalho em altura. Já a calafetação obstrui pequenos orifícios existentes na fachada com o auxílio de silicone industrial. Esse serviço pode ser realizado em fachadas de concreto, vidro, madeira, metal e cerâmica. Dessa forma, impede a entrada de ar e líquido, como da chuva, para o interior do edifício”. Com os termos já esclarecidos, fica mais fácil saber o que deve ser feito. 

Mônica Tavares é síndica e administra três condomínios na zona sul da cidade. Há pouco tempo, fez um teste de percussão em um dos imóveis que estava com uma infiltração na empena. “Nesse caso, eu já sabia o que era teste de percussão e empena. Mas quando não sei, pergunto, pesquiso. Não dá para saber de tudo. O Google sempre ajuda.” O condomínio está passando por uma obra de troca de pastilhas da parede da empena por causa dessa infiltração. Foi difícil a detecção, que foi feita depois de muita pesquisa e testes que bloquearam a tubulação. O vazamento estava em um tubo da caixa-d’água acima do barrilete, e foi um alívio para todo mundo quando foi descoberto. 

Mônica diz que, mesmo com a manutenção em dia, “as coisas têm prazo de validade, e o que está dentro da parede não dá para quebrar para saber. As coisas oxidam muito fácil. Tem que ficar olhando, observando os sinais que vão aparecendo. Então, às vezes, só vemos o problema quando ele acontece”. 

Além da atenção aos sinais, é importante que o síndico esteja em constante diálogo com os moradores e cercado de empresas parceiras e de confiança. “É muito arriscado deixar nas mãos de um pedreiro curioso. Isso porque ninguém tem condições de saber de tudo. O ideal é contratar empresas de manutenção para cada especialidade. Senão é uma economia que não vale a pena. É necessário sempre investigar o que está acontecendo de forma séria e segura”, completa Margarete. 

E as empresas habilitadas também têm que ser consultadas sobre a rotina das manutenções preventivas. Muitos síndicos só fazem a vistoria obrigatória e deixam de lado muitas áreas que só vão ser vistas quando estoura um problema até por desconhecimento. Paulo Rafael é sócio-presidente da RJ Construfort, que está há mais de 20 anos no mercado e é especializada em reformas de fachada predial. Para Rafael, a manutenção preventiva tem que ser feita periodicamente para evitar dor de cabeça e gastos com reformas de emergência. Uma coisa que quase não é vista no planejamento de obras condominiais é a questão da vedação das juntas de dilatação, que ficam entre um prédio e outro. “É muito comum um síndico ficar jogando para o outro, quando o certo são os dois condomínios se preocuparem, para evitar infiltração. Isso é um perigo porque, quando a água entra, ela vai direto para a coluna do prédio. E essa quina pode ser um pilar de sustentação. É necessário vedar para não oxidar a malha de ferro, que pode estourar o concreto. O que seria uma manutenção simples, pode se tornar um serviço estrutural, muito mais caro e complexo.” 

Outro exemplo é o parafusamento do granito. Muitos condomínios fizeram essa manutenção, mas colocaram o parafuso errado, gerando um novo problema, segundo o sócio-presidente da RJ Construfort. “Muitos não sabiam qual parafuso colocar e usaram o de ferro. Ele oxida e o granito acaba soltando do mesmo jeito. Tem que ser de aço inox.” O ideal é que haja manutenção periódica da fachada. Segundo Rafael, o teste de percussão precisa ser realizado, pelo menos, de cinco em cinco anos. “Melhor fazer um serviço preventivo do que corretivo, que ocasiona obras mais caras e coloca moradores, funcionários e pedestres em risco.”

Margarete também alerta que problemas silenciosos podem acontecer em outras partes do condomínio. No Condomínio Príncipe Daniel, na zona norte, também administrado por ela, as contas de água deram um salto. Preocupada, Margarete começou a investigar o que tinha acontecido. “A conta, que geralmente era de R$ 3 mil, chegou a R$ 33 mil. Estava havendo um vazamento de água no hall do bloco um. A gente olhou tudo e não conseguia descobrir de onde vinha. O problema estava no quinto andar. O morador não sabia e a água foi passando de andar por andar até chegar ao hall. Por isso que os moradores precisam ficar atentos aos sinais, porque muitos problemas acontecem mesmo com a manutenção do condomínio toda em dia.” 

Por isso mesmo, o sócio-gerente da Matarangas Engenharia explica que “a principal forma de ter conhecimento da necessidade de tal serviço é com a contratação de um profissional para a realização de uma autovistoria no condomínio, que é lei no estado do Rio de Janeiro. Verificar a execução de impermeabilização adequada para manter a integridade da estrutura; fazer teste de estanqueidade da rede de gás para verificar se há algum vazamento ao longo da tubulação; e ter conhecimento para minimizar os riscos de acidente são alguns dos serviços importantes”. 

Engenheiro civil da Matarangas Engenharia, Lucas Muniz faz uma comparação com o corpo humano para falar da importância da manutenção preventiva: “Ambos possuem patologias; no corpo humano, quando se faz check-up regularmente, é possível descobrir doenças previamente e ter um tratamento mais rápido e uma solução precoce, da mesma forma funciona com as estruturas, para evitar o agravamento de possíveis fissuras que venham a se tornar rachaduras, por exemplo, necessitando de maior intervenção. E para isso é necessário contratar uma empresa especializada, regularizada no Crea, que tenha engenheiros qualificados na equipe, colaboradores capacitados e treinados para o serviço, bem como o conhecimento da utilização das normas.” 

Serviço:

Matarangas Engenharia
matarangas.com.br
2436-6799

RJ Construfort
rjconstrufort.com.br
3588-9331