Em poucos segundos um prédio pode vir abaixo. Uma rachadura, um erro no projeto, um pilar mal-acabado ou até mesmo a falta de manutenção adequada podem gerar consequências desastrosas. Em abril deste ano, 24 pessoas morreram na queda de dois edifícios na comunidade da Muzema, em Jacarepaguá, na zona oeste da cidade. Apesar de ser um caso bem diferente dos condomínios administrados pela CIPA – já que os imóveis que desabaram eram construções irregulares e não tinham nem a assinatura de um engenheiro, nem o habite-se –, o fato trouxe à tona um problema que preocupa a todos. Meu prédio está seguro?

O aparecimento de rachaduras, trincas e fissuras nas paredes e nas colunas dos edifícios pode acontecer em qualquer construção. Outros problemas também comuns nos prédios são: o desgaste da estrutura de concreto, infiltrações de água, ferragens expostas etc. Os motivos são diversos. “As rachaduras podem ser causadas por movimentação ou retração ou por causa de mudanças bruscas no tempo, por exemplo. O importante é acompanhar seu desenvolvimento”, é o que explica o engenheiro e sócio-diretor da empresa Matarangas Engenharia e Sistemas Ltda., Eduardo Fanurio Mataranga Teixeira.

Por isso mesmo, síndicos e moradores devem estar sempre atentos a qualquer sinal, mesmo àqueles que não aparentam risco. Afinal, o problema pode ser superficial, causando apenas má impressão na aparência do prédio, ou pode ser um aviso de danos estruturais graves, que necessitam de reparo urgente. Se uma pequena fissura, por exemplo, crescer de tamanho, mudar de cor ou, ainda, estiver minando água, é preciso procurar um especialista. O importante é identificar o quanto antes o problema. “O concreto armado é o melhor amigo do engenheiro. Ele dá sinais. O aparecimento de fissuras nas lajes tem um risco menor, já nos pilares, o risco é maior. O pilar é a coluna vertebral, é o que sustenta o prédio”, alerta Eduardo.

Os ferros expostos também precisam de atenção redobrada. “Muitas vezes, as rachaduras em lajes são provocadas pela corrosão da armadura de ferro desse local. Para isso, deve ser feito um tratamento anticorrosivo para não acelerar o processo e não comprometer a segurança. Impermeabilização de laje também é muito importante”, é o que ressalta o engenheiro e sócio-administrador da Conartec Engenharia Ltda., Graciliano Hernandez Garcia.

Uma das dicas para não ter dor de cabeça é estar com a manutenção em dia. Prevenir é sempre um bom negócio. Além de evitar acidentes, obras de conservação acabam sendo mais econômicas porque os reparos costumam ser mais simples e, por isso mesmo, menos custosos. É o que faz Leandro de Lima Mathias, síndico do Condomínio Geremário Dantas, que fica em Jacarepaguá: “Acho que o síndico tem que trabalhar em cima da prevenção e com mão de obra especializada, com engenheiro credenciado, porque não tem como fazer o serviço com amador.”.

O condomínio administrado por Leandro foi construído em 1974, tem 18 blocos e 240 apartamentos. Recentemente ele fez obras de recuperação da fachada e também para reparar corrosão de ferragens. Leandro acredita que essa é a melhor forma de administrar com zelo e responsabilidade a vida e o dinheiro dos moradores. Graciliano Hernandez Garcia tem mais de 50 anos de experiência e concorda com Leandro. Ele afirma que nunca devemos escolher uma solução caseira para os problemas do condomínio. “Procure sempre um serviço especializado e um engenheiro credenciado. Os condomínios estão acostumados a economizar dinheiro e, futuramente, isso pode ser prejudicial. O barato sai caro e o que poderia ser corrigido em pouco tempo pode acabar progredindo e sendo tarde demais.”

É importante lembrar que o síndico é responsável civil e criminalmente por todo o condomínio e, por isso, tem obrigação de cuidar da estrutura e da conservação do edifício e das áreas comuns. Qualquer problema causado por falta de manutenção ou instalação inadequada poderá resultar em alguma acusação judicial. Além disso, desde 2013, é obrigatória a vistoria predial para as edificações de três ou mais pavimentos e para as áreas construídas com mil metros quadrados ou mais. Nos prédios com mais de 25 anos, a inspeção tem que ser feita de 5 em 5 anos e para os mais novos, de 10 em 10 anos.

A Lei da Autovistoria foi criada em 2013, no ano seguinte à queda do Edifício Liberdade e mais dois outros prédios no Centro do Rio de Janeiro. Vinte e três pessoas morreram na ocasião. O desabamento se deu por causa de uma reforma no nono andar. A obra não foi feita por um profissional de engenharia e nela os pilares de sustentação foram removidos, causando a queda. Uma das determinações dessa lei é que todas as obras realizadas nos apartamentos têm que ser informadas ao síndico e acompanhadas por um técnico especializado. Mas não é só isso, a Lei de Autovistoria é obrigatória e com ela é possível obter um diagnóstico do edifício.

O engenheiro Eduardo Mataranga reforça a importância do cumprimento da Lei de Autovistoria, que, para ele, veio para ajudar na inspeção adequada do prédio e para que seja possível reunir informações para que todos os moradores tenham acesso às condições estruturais do imóvel. De acordo com ele, três aspectos são analisados: conservação, estabilidade e segurança. “O especialista elabora um laudo técnico que enumera o que precisa ser feito e um prazo para que a obra seja executada. A autovistoria também é importante para quem quer comprar um apartamento. Ao olhar o parecer das obras que têm que ser feitas, o comprador pode fazer uma análise sobre as condições do local onde pretende morar”, afirma Eduardo.

Síndico de um condomínio de dois blocos na Freguesia, Carlos Augusto Guimarães afirma que faz a autovistoria regularmente. “A gente procura atendimento com o serviço técnico de um engenheiro para dar mais segurança para os moradores e também porque o imóvel fica mais valorizado”, afirma. Portanto, realizar obras de manutenção e fazer a autovistoria já são grandes passos para se evitarem problemas nos condomínios e ter segurança no lugar em que se escolheu para viver.

SAIBA IDENTIFICAR POSSÍVEIS PROBLEMAS EM SEU PRÉDIO

Fissuras

São aberturas finas e alongadas em uma superfície causadas, por exemplo, pela aplicação de argamassa rica em cimento. São, geralmente, superficiais e não implicam, necessariamente, em diminuição da segurança dos componentes estruturais.

Trinca

O calor que incide nos prédios faz a laje dilatar. Como a laje está solidamente engastada nas paredes, ao dilatar ela leva junto parte da parede. Então, surgem trincas. Podem diminuir a segurança de componentes estruturais de um edifício, de modo que, mesmo que seja quase imperceptível, deve ter as causas minuciosamente pesquisadas. Lembre-se do caso do Edifício Palace II, na Barra da Tijuca, que caiu em 1998 matando oito pessoas. Um dos moradores havia solicitado a opinião de um técnico uma semana antes e este havia dito: “Isto é normal.”.

Rachadura

As rachaduras, por proporcionarem a manifestação de diversos tipos de interferência, devem ser analisadas caso a caso e ser tratadas antes de seu fechamento. Quando surgem na parede, no piso ou no teto, é importante verificar se ela aumenta no comprimento e, principalmente, na largura. Se aumentar é provável que exista algum problema na estrutura. Se não evoluir, há chance de que seja algum problema de acabamento. Ao aparecer uma rachadura em algum elemento de estrutura – pilares, vigas ou lajes – o importante é chamar o mais rápido possível um engenheiro para que ele avalie o problema.

Recomendações

Em todos os casos citados é importante que o síndico contrate o serviço de um profissional ou empresa com registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA). Fora isso, a manutenção é de grande importância para evitar problemas futuros.