A Lei Complementar Municipal nº 126/2013, também conhecida como Lei da Autovistoria, que exige que imóveis passem por uma inspeção periodicamente, completa neste mês cinco anos em vigor. Logo, quem realizou o procedimento bem no início da vigência terá que fazê-lo novamente.

Apesar de um novo ciclo estar prestes a começar, apenas metade dos imóveis que deveriam ter cumprido a autovistoria o fizeram. Até dezembro de 2017, da estimativa de 140 mil imóveis (inicialmente, eram 270 mil), a prefeitura recebeu 71 mil comunicados, sendo 51 mil com necessidade de obras e 20 mil com as edificações adequadas. Os dados são da Secretaria municipal de Urbanismo, Infraestrutura e Habitação do Rio.

A vistoria obrigatória deve ser realizada em edificações comerciais e residenciais de três pavimentos ou mais e incluir, também, as unidades. De acordo com profissionais que executam as fiscalizações, há alguns fatores que contribuem para este mau resultado, como a dificuldade de encontrar moradores em casa para inspecionar o interior dos apartamentos e, até mesmo, a falta conscientização sobre o tema. Entretanto, os técnicos apontam a falta de fiscalização como o principal entrave para que mais edifícios façam a autovistoria predial.

— A intenção da penalidade é mais educativa do que punitiva, mas se a prefeitura não fiscaliza, não adianta estabelecer multa. Várias edificações têm feito a autovistoria com regularidade, mas muitas ainda não o fizeram. Metade ainda é pouco — avalia o presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio (CAU/RJ), Jeferson Salazar.

O engenheiro especializado em inspeção predial David Gurevitz também acredita que um sistema mais organizado poderia aumentar a quantidade de imóveis cumprindo a Lei.

— Metade da estimativa não é satisfatório. A prefeitura fiscalizou quem apresentou o laudo mostrando que havia problemas a serem resolvidos, mas não viu os outros que não se pronunciaram. Se houvesse um sistema para enviar mala direta a estes imóveis, teriamos mais resultados — diz Gurevitz.

Por outro lado, Manoel Lapa, engenheiro civil e conselheiro do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio (CREA-RJ), que também realizou várias inspeções no período, acredita que a adesão foi significativa.

— Pode parecer pouco, mas é preciso levar em consideração que muitos imóveis, dentre os precisam da autovistoria, estão em regiões muito pobres.

Por meio de sua assessoria de imprensa, a Secretaria disse que a prefeitura não tem um cadastro específico onde esteja relacionado o número de edificações sujeitas à aplicação da autovistoria.

DEFINIÇÕES VAGAS E NOVOS PADRÕES

Outra questão acerca da Lei é sobre suas definições. Segundo os profissionais, o decreto não deixa claro o que exatamente deve ser verificado.

— A lei é um pouco vaga. Fizemos criticas e algumas sugestões para que pusessem de forma mais precisa o que verificar. A falta desses parâmetros é um risco para o profissional pois, caso aconteça um acidente, a justiça pode entender que é culpa dele. O que olhamos é a parte estrutural: elétrica, gás e infiltração — conta Lapa.

Neste balanço da primeira etapa da Lei, todos os entrevistados creem que houve um impacto positivo, principalmente em relação à manutenção contínua na edificação e na vida útil dos equipamentos.

CORROSÃO E ATÉ PILASTRA A MENOS

De acordo com os profissionais que realizam as vistorias, entre os problemas mais comuns encontrados estão a corrosão, erros na tubulação de gás e da parte elétrica, falhas estruturais como rachaduras e até mesmo a retirada de pilastras dentro de apartamentos.

— Das edificações que visitamos, 40% apresentaram problemas na tubulação de gás. E também vimos muitos para-raios inadequados, em mau estado ou posicionados em lugar errado — lista Gurevitz.

Segundo ele, há problemas que causam risco e que têm que ser reparados imediatamente. Alguns outros podem ser considerados tarefas de manutenção, como a falta de sinalização do extintor. Para cada deficiência, há um prazo para correção.

Foi o caso num prédio de 15 andares e 105 apartamentos, no Maracanã, a vistoria foi feita já em 2014, logo após a Lei ser sancionada, e os problemas eram mais simples de se resolver.

— Chamamos o engenheiro, que avaliou, principalmente, as partes elétrica e hidráulica. Ele classificou os riscos e nos mostrou o que deveria ser feito e o que era obrigatório. Para deixar tudo em ordem, fomos fazendo aos poucos, conforme a necessidade de cada problema. Em um ano tudo foi consertado — diz Moreno, que teve apoio dos moradores para autovistoria.

David Gurevitz explica também que, embora na Zona Sul a corrosão seja comum (já que os prédios são mais antigos), na Barra alguns prédios novos também apresentaram problemas deste tipo.

— Isso mostra a qualidade ruim do material e o não cumprimento das exigências das normas estruturais na construção.

LAUDO DEVE SER EMITIDO POR ENGENHEIRO OU ARQUITETO

A Lei foi criada após um acidente grave em janeiro de 2012, quando o edifício Liberdade desabou e provocou a queda de outros dois prédios, além de danos ao Teatro Municipal. O processo visa verificar quais as condições do imóvel em relação à conservação e à segurança, e quais os reparos necessários — de problemas simples, como sinalização, a mais sérios, como pilastras comprometidas.

Para realizar a autovistoria, o responsável pelo prédio (geralmente o síndico) deve contratar um engenheiro ou arquiteto habilitado pelos seus respectivos conselhos para a vistoria. Ao profissional, cabe avaliar o que precisa de reparo e determinar um tempo máximo para o conserto.

Estas informações constam no laudo que deve ser enviado à prefeitura. Após o término do prazo para verificar se as adequações foram realizadas, o engenheiro ou arquiteto emite outro lado. A prefeitura, por sua vez, vai fiscalizar se a obra foi realizada adequadamente.

A inspeção deve ser realizada nas dependências do prédio, mais especificamente em toda a sua estrutura: fachadas, esquadrias e telhados, além de suas instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, eletromecânicas, de gás e de prevenção a fogo e escape, entre outros.

A contratação de um profissional para a primeira inspeção tem custo bem variado: em média, de R$ 5 mil para um imóvel de quatro andares na Zona Sul, a R$ 50 mil, no caso de um imóvel comercial com muitos andares.

Influenciam no preço, também, a quantidade de unidades, o bairro e o tamanho. Depois disso, ainda existem os custos com as obras e com a segunda avaliação.

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Texto: Raphaela Ribas
Fonte: O Globo