Quais são os cuidados com obras em condomínios antigos?

Que a autovistoria predial é obrigatória todo mundo já sabe. A Lei 6.400/13, de 5 de março de 2013, determina a realização periódica de autovistoria por parte dos condomínios ou de proprietários de prédios residenciais e comerciais e pelo poder público nos prédios públicos, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados e obras de contenção de encostas, bem como todas as suas instalações.

Isto posto, lançamos a pergunta que não quer calar: seu prédio está em dia com a autovistoria? E para apimentar ainda mais a questão: se seu prédio é antigo, os problemas podem ser muito sérios. Já parou para pensar nisso? Nós, da CIPA, já. Nesta edição, conversamos com alguns profissionais especializados no assunto e vamos pontuar questões importantes para que você, síndico, fique atento e não exponha seu condomínio a riscos desnecessários.

Anne Matias, engenheira civil responsável pela Dubai Engenharia, empresa que atua no ramo desde 1995, é enfática: “Temos que ter um olhar ainda mais cuidadoso para prédios antigos. O próprio Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio de Janeiro (CREA- RJ) aconselha a avaliação de três engenheiros de uma mesma empresa: engenheiro civil, engenheiro mecânico e engenheiro eletricista. Dessa forma, a avaliação será muito mais cuidadosa, abrangente e específica”, alerta.

A engenheira explica o que cada um desses profissionais vai olhar: “O engenheiro civil vai se ater na estrutura do imóvel. Vai verificar, entre outras tantas coisas, se tem infiltração, emboço solto, pastilhas caindo, marquise… No quesito marquise, peço laudo à parte, até porque há uma lei específica para isso. Fazemos cálculo estrutural para saber se ela está boa ou se precisa ser derrubada”, ressalta.

Anne cita outros detalhes que não podem passar despercebidos aos olhos de um engenheiro civil, especialmente no caso de prédios antigos: “Nos telhados percebemos muitos fios de antenas, elétricos, jogados de qualquer maneira. Também é muito comum que alguns prestadores de serviços furem a laje para colocar antenas, só que eles danificam a impermeabilização. Vemos telhas quebradas, ralos e calhas com detritos que acabam ocasionando infiltração na cobertura e na casa de máquinas”, conta.

A engenheira da Dubai aconselha sempre que sejam colocadas fitas de sinalização luminosas em cada degrau das escadas e que a luz de emergência tenha autonomia de pelo menos duas horas em caso de pane elétrica. “Nos prédios antigos, muitas vezes, não há corrimão. É preciso providenciar. Em muitos outros há grades nas áreas comuns nos andares para separar um apartamento do outro e das escadas também. Isso é proibido!”

Outro detalhe que não passa despercebido pela Dubai é o sistema contra incêndio: “Além de extintores e mangueiras, temos que saber se estão em condições adequadas as portas corta-fogo. Eu já vi porta corta-fogo de madeira! Isso se torna lenha num incêndio! Nesse caso, o síndico não queria trocar todas as portas (seria muito caro). Expliquei que a função da porta era fundamental para salvar vidas, inclusive das crianças que moravam ali. Que esse tipo de porta veda a passagem da fumaça, permitindo que todos saiam em segurança do prédio. Isso é, se as molas estiverem bem ajustadas. Ele acabou acatando e fez a troca”, lembra Anne.

A engenheira conta que alguns síndicos pedem para que determinadas irregularidades não constem do laudo de autovistoria. “A Dubai não faz isso. Num caso com grades nos andares, o síndico disse que não iria tirar, mas em nosso laudo ficou registrada essa ocorrência, assim, nossa empresa fica protegida de qualquer responsabilidade”, ressalta

Já nas unidades autônomas, a vistoria é obrigatória, é visual, e o engenheiro civil deve observar janelas, ver se na estrutura tem rachaduras, se tem viga alterada…

O engenheiro eletricista deve atentar para o quadro de luz do condomínio e o para-raios, especialmente. Segundo a especialista da Dubai, o PC deve estar limpo e organizado: “Em prédios antigos, é comum que esses espaços sejam usados até como depósito, e os quadros muitas vezes estão obsoletos.”.

Nas unidades, o engenheiro eletricista não faz cálculo de demandas. A vistoria é visual e é observado o quadro de luz para ver se está dentro das normas técnicas da ABNT.

O engenheiro mecânico se volta para os elevadores, verifica se o Relatório de Inspeção Anual (RIA) está vigente e se o condomínio tem contrato com uma empresa especialista em manutenção.

“Os laudos de autovistoria devem apresentar um prazo para que as obras sejam feitas e também uma tabela de prioridades. Quando o síndico conclui as obras, nós voltamos ao prédio para verificar se ele está dentro das conformidades e fazemos o laudo complementar, que deve ser enviado à Prefeitura”, conclui Anne.

Alexandre Araújo, diretor operacional da Studio 86 Reformas, Construções e Manutenção Predial, empresa com 10 anos de experiência, observa normalmente que muitos prédios antigos não privilegiam a acessibilidade, não têm plano B para evacuação em caso de incêndio, não usam fitas antiderrapantes nas escadas e muito menos extintores de incêndio. “No começo da lei pode até ser que a ausência tenha sido por desconhecimento. Após a lei, se o síndico não colocou deve ser por economia mesmo”, avalia ele, que arremata dizendo que se o engenheiro que assina o laudo não colocar todas as necessidades como obrigatoriedades no papel, muitos síndicos provavelmente nem realizam as mudanças necessárias.

Pela experiência do especialista da Studio 86, as infiltrações oriundas de pinga-pinga de ar-condicionado são responsáveis por grandes problemas: “A água que infiltra nas marquises desgasta e gera descolamento do revestimento do emboço, o que coloca em risco os transeuntes e também a estrutura da marquise, como pode acontecer e já aconteceu. E na própria fachada cria limo e infiltração também”, avisa

A sugestão de Araújo para evitar maiores problemas é que seja incluída na Lei da Autovistoria a instalação de drenos nas fachadas e prismas para a coleta de água de ar-condicionado: “Os síndicos fazem mais por uma questão estética e não pensam que a estrutura pode ser afetada”, acredita.

A Studio 86 tem feito muitos serviços de impermeabilização de lajes superiores e percebe que vários problemas poderiam ter sido evitados se a manutenção tivesse sido realizada. “Na maioria das vezes quem sofre é o morador do último andar. É preciso verificar a laje para ver se tem rachaduras e/ou trincas para consertar pontualmente. De três em três anos, é preciso uma inspeção periódica, isso evita maiores gastos. Se o problema identificado não for por mau uso, a garantia cobre. Os prédios têm uma maleabilidade, podem acontecer rachaduras ou trincas, valem inspeção e acompanhamento. Prédios ‘doentes’, por exemplo, que ficam em cima de rios, terrenos não muito firmes, precisam de inspeção mais criteriosa”, avisa.

Ângela Cristina Oliveira é síndica do Condomínio Rio Jordão desde 2013 e tem uma relação afetuosa com o condomínio em que mora: “Eu nasci aqui há 59 anos. Minha falecida mãe, Cremilda Dias de Oliveira, foi síndica por 22 anos e sempre foi muito dedicada ao condomínio”, lembra.

Depois de Cremilda, nada mais natural que Ângela assumisse a sindicatura. Pelo menos era assim que os moradores do condomínio pensavam. “Uma administração praticamente familiar! Eu e minha mãe nunca deixamos nada para depois, talvez por isso mesmo à época da autovistoria não tivesse tantas coisas a fazer”, avalia ela, que brinca dizendo que já está quase partindo para a segunda autovistoria. A síndica conta com a CIPA na administração do condomínio e está sempre em dia com as atualizações das leis, por meio de seu dedicado assessor, João Gonçalves: “Ele é muito atencioso e sempre me informa das novidades. Muito prestativo, estou muito satisfeita com a CIPA”, ressalta.

As adequações ou mesmo instalações mais recentes do condomínio estão ligadas a atualizações ou novas leis: para-raios, escada fixa do telhado, placas de identificação na casa de máquinas, placas na parte externa dos elevadores em cada andar, placas nas escadas e nas saídas… “As leis mudam e eu me adapto rápido. Inadmissível um síndico não saber de uma lei importante”, diz Ângela, que está acostumada com o padrão CIPA de qualidade e está sempre em dia com as leis.

O prédio foi entregue em 1957, bem antigo para uma edificação, mas com tantos cuidados, ninguém diz. Parabéns à síndica Ângela!

Obras nas unidades precisam de atenção especializada

Alvaro Ribeiro Dantas, engenheiro civil com mais de 30 anos de experiência, tem em seu currículo diversos prédios erguidos sob sua gerência e é diretor da ARD Planejamento e Serviços de Engenharia. Ele tem uma grande preocupação com as obras que são feitas nas unidades autônomas em edifícios antigos: “Tenho realizado obras em apartamentos, e uma grande preocupação é quando um morador deseja fazer grandes alterações de layout, com supressão de alvenaria. Isso não pode ser feito sem antes se consultar um engenheiro calculista estrutural, uma vez que raramente se tem acesso a projetos estruturais originais da construção da edificação” avisa. O engenheiro e consultor alerta: “Nas coberturas, quando há previsão de construção de piscina e/ou alteração de escada, o calculista também tem que ser chamado.”

Para início de conversa, as reformas em apartamentos antigos devem ser acompanhadas por um engenheiro ou técnico em instalações desde o princípio do projeto. “É preciso verificar a necessidade de aumento de carga elétrica por causa do acréscimo de iluminação e sistema de refrigeração. A aprovação desses processos pelas concessionárias é demorado e às vezes envolve alteração de tubulação em áreas comuns do prédio, o que demanda aprovação em assembleia do condomínio”, avisa

Outro detalhe não tão pequeno se refere às alterações substanciais em áreas molhadas: “Acho conveniente e muito indicado no caso de obras em banheiros e cozinhas que se consulte um projetista de instalações hidráulicas e que se verifique a disponibilidade de vizinhos em pavimentos inferiores, caso haja necessidade de passagem de tubulações sob o forro (teto do andar de baixo). Caso não haja essa combinação, parte do projeto pode ficar inviabilizada num período já adiantado da obra”, alerta o engenheiro da ARD.

Dantas explica ainda que, durante a demolição de alvenarias, em caso de mudança de layout – o que é muito comum em prédios antigos –, deve-se atentar para a passagem de prumadas de instalação comuns ao condomínio que se localizavam anteriormente nas paredes das unidades autônomas. Caso seja necessário qualquer desvio, o síndico deve ser informado previamente,pois essa obra impactará os demais condôminos. Um bom exemplo, nesse caso, se refere a tubulação de esgoto ou de águas pluviais do prédio, que hoje passa em shafts de instalações e que, anteriormente, se encontrava embutida na alvenaria dos apartamentos”, explica.

No quesito gás, um importante alerta do engenheiro da ARD: “É de suma importância também consultar projetistas de instalação de gás (caso haja mudança de ponto de aquecedor ou fogão), uma vez que tem havido constantes alterações na legislação, para que se evite dificuldade de aprovação perante a CE G para a ligação à rede pública e o início do abastecimento da unidade.”.

O engenheiro é enfático: “É altamente recomendada a substituição das instalações elétricas e hidráulicas embutidas em alvenaria caso haja a troca de revestimento em banheiros e cozinhas. O material utilizado atualmente é muito mais eficaz, e essa preocupação pode evitar danos no futuro.”

Nem tudo o que é antigo tem que ser substituído. O especialista da ARD recomenda manter os pisos originais de madeira, como parquet e tábua corrida. “A nobreza e a durabilidade desses itens justificam um investimento em restauração e manutenção”, conclui.