Notificações de atraso estão sendo enviadas para condomínios, mas nem sempre são verdadeiras

Todos os dias, lemos nas manchetes dos jornais ou em sites de notícias casos de pessoas que foram enganadas e caíram em golpes. Cada dia surge uma forma diferente de as quadrilhas atuarem. Infelizmente, também tem se tornado comum a tentativa de se aplicarem golpes em condomínios. Nos últimos meses, muitos síndicos passaram a receber cartas com notificações que informam atraso no cumprimento das autovistorias. Mas, cuidado, porque, em muitas situações, isso não passa de golpe. O engenheiro Alexandre Raposo, diretor técnico da empresa Serramar Engenharia e Tecnologia, explica que, nesses casos, “o primeiro procedimento é verificar a autenticidade da carta. Além das fraudes, existem muitos profissionais antiéticos que enviam falsas notificações para aterrorizar os síndicos. Assim, para confirmar se o documento é verdadeiro ou não, é só entrar no site da autovistoria predial da Prefeitura do Rio de Janeiro (http://autovistoria.rio.rj.gov.br), colocar os dados do condomínio e checar se a certidão está vencida ou não”.

Se a dúvida persistir, o ideal é entrar em contato com uma empresa de confiança. “Uma cliente passou por uma situação dessas no mês de abril de 2024. Ela recebeu a notificação e me mandou, perguntando se era oficial. Eu analisei e, no caso dela, confirmei que se tratava de uma comunicação verdadeira. Felizmente, deu tempo de fazer a autovistoria sem passar do prazo. Isso porque, quando o síndico recebe a notificação, tem 30 dias para realizar a autovistoria”, explica o diretor técnico da Serramar. 

Ainda de acordo com Raposo, essa síndica assumiu o condomínio, que fica na zona norte da cidade, há pouco tempo, e a pessoa que administrava o edifício anteriormente não repassou para ela o último laudo. “Nesse caso, também é bom consultar o site da Prefeitura e verificar qual foi a data da última autovistoria para não passar nenhum susto.” Caso seja uma notificação real, o síndico precisa contratar, com urgência, um profissional, senão está sujeito a receber uma multa. O valor da multa varia muito de imóvel para imóvel, já que é calculado em cima do preço do metro quadrado. Mas em áreas como Copacabana, por exemplo, pode chegar a mais de R$ 20 mil. Então é importante ficar atento. Não só para as fraudes, mas para os prazos da autovistoria. 

O síndico profissional Alex Nogueira nunca recebeu uma notificação falsa, mas já encheram a caixa de correio dele com propostas de empresas para realizar a autovistoria. Segundo ele, isso acontece porque são publicados no Diário Oficial do Município o nome e o endereço dos condomínios que estão com a certidão para vencer. “Quando isso acontece, automaticamente, muitas empresas começam a enviar propostas. Eu acho que isso não é um problema, já que eles usam um canal legal para alertar os síndicos. Mas o importante é, quando receber essas propostas, checar se realmente são de empresas idôneas e se o prazo está mesmo perto de vencer.”  

 Alguns condomínios receberam também ofícios enviados pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), solicitando informações sobre contratos de obras e reformas, planos de manutenção dos sistemas e equipamentos do empreendimento, e responsabilidades técnicas associadas aos sistemas e equipamentos do empreendimento.

O Secovi Rio esclareceu em seu site que, conforme expresso nos ofícios encaminhados pelo CREA/RJ, trata-se de uma solicitação que visa evitar que os serviços técnicos sejam realizados por profissionais ou empresas sem a devida habilitação legal.

O CREA/RJ, como qualquer outro órgão regulador de profissões, tem competência para fiscalizar e autuar os profissionais a ele vinculados, não havendo, no entanto, qualquer subordinação do condomínio em relação a esse órgão de classe.

Dessa forma, o condomínio não está obrigado a prestar as informações constantes no ofício emitido pelo CREA/RJ, visto que se trata de mera solicitação, não ensejando qualquer penalidade pelo seu não atendimento.

Ressalte-se, por fim, que, conforme determina a legislação, a responsabilidade técnica é do profissional contratado para a execução do serviço, cabendo ao síndico, representante do condomínio, a providência de exigir o registro do profissional/empresa no CREA, bem como a emissão da ART específica para o serviço a ser executado.

A Lei da Autovistoria foi criada em 2013, pouco depois de um ano da tragédia do edifício Liberdade, no Centro do Rio de Janeiro. O prédio, que ficava na Avenida Treze de Maio, veio abaixo no dia 25 de janeiro de 2012, levando com ele outros dois imóveis. Vinte e duas pessoas morreram. Esse acidente motivou a Prefeitura a elaborar essa lei, que já existia em outras cidades do país. Logo em seguida, a Lei Estadual nº 6.400 veio complementar a municipal. Portanto, é obrigatório que os imóveis de todo o estado do Rio de Janeiro realizem a inspeção periódica, que tem que ser feita por engenheiro ou arquiteto legalmente habilitado. 

O prazo máximo de uma certidão de autovistoria é de cinco anos, mas esse período pode ser menor. Vai depender de se o imóvel precisa passar por medidas reparadoras. “Vamos supor que tenha uma infiltração que está afetando o subsolo e corroendo a estrutura. Isso é um impeditivo para que o vistoriador dê a certidão de cinco anos. Numa ocasião, fiz a autovistoria de um condomínio que estava com o PC de força e luz muito danificado e que tinha histórico de curto-circuito. A certidão de autovistoria desse imóvel foi de três anos, para dar tempo de concluir as obras. Em outro caso mais grave, o imóvel estava com sérios problemas na estrutura, a ponto de colapsar. Ali eu precisei fazer uma denúncia à Defesa Civil e tive que conscientizar o proprietário de que a vida dele estava em risco. A certidão de autovistoria foi de um ano, também para dar tempo de se fazer o reforço na estrutura, colocar escoramento e resolver os problemas emergenciais.” 

De acordo com a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Econômico do Rio de Janeiro (SMDUE), somente nos primeiros cinco meses de 2024, foram mais de 3.500 comunicados de adequação. Os bairros com o maior número de notificações são Copacabana, Tijuca e Centro da cidade. Ainda segundo informações da SMDUE, a Lei da Autovistoria colaborou enormemente para a melhora da prevenção de acidentes e da manutenção predial na cidade. Hoje o município tem mapeada a situação dos imóveis para os quais envia comunicação e faz busca ativa pelos demais. Os servidores, que antes tinham a função de avaliar e indicar a necessidade de reparo, passaram a focar seu trabalho na fiscalização, o que garante mais eficiência na aplicação da lei e resulta em maior segurança para a população.

Alex Nogueira é síndico profissional e atende 45 condomínios residenciais e comerciais em vários bairros da cidade do Rio de Janeiro. Para ele, a autovistoria é uma coisa séria, desse modo, o administrativo da empresa do qual é sócio faz um controle rigoroso desses vencimentos para não perder nenhum prazo, tanto dos imóveis que tiveram algum apontamento de adequações quanto dos que estão em perfeitas condições. Alex concorda que a exigência da autovistoria foi importante para ajudar a prevenir acidentes. Ele conta que, uma vez, assumiu um condomínio que estava com a autovistoria vencida e ainda estava com a fachada muito degradada. “A primeira coisa que fiz foi contratar uma empresa especializada. A inspeção diagnosticou os danos como emergenciais, mas me deu um prazo para concluir a obra em segurança, deixando o condomínio legalizado. Então, mesmo quem está com problemas na estrutura do imóvel e com a autovistoria vencida, deve fazer uma nova autovistoria, que vai permitir a regularização e a execução da reforma de maneira adequada.”  

O principal objetivo da autovistoria é preservar a conservação dos imóveis, com garantia da estabilidade da estrutura e economia, além de contribuir para a cidade como um todo. Mas a maior dificuldade enfrentada tanto pelos gestores de condomínios como pelas empresas que fazem o serviço é a falta de documentação. O sócio-diretor da Camilo Engenharia afirma que a ausência do histórico e de registros das atividades de manutenção é mais recorrente nos edifícios mais antigos. “As atividades, das mais críticas às mais simples, não são catalogadas. Contratos e documentos com registro, que ajudariam o vistoriador a determinar o próximo passo, acabam não existindo, o que faz com que o ciclo de manutenção seja iniciado sem esse histórico. Então, é muito importante que esse registro seja conservado e passado de um síndico para o outro”, explica Felipe Camilo.

Afinal, como afirma Raposo, da Serramar, a lei da autovistoria não tem um caráter punitivo, mas, sim, preventivo, principalmente por ajudar a incentivar que a manutenção do prédio esteja sempre em dia. “Nossa empresa é especializada em autovistoria. No Rio de Janeiro, fazemos desde o início, em 2013, mas já realizávamos esse tipo de trabalho em Niterói, São Paulo e Minas Gerais. A gente checa desde a pontinha do para-raios até o ralo do chão do subsolo. Avaliamos cada item e identificamos o grau do risco, se o problema é uma anomalia (estrutural) ou uma falha. E o laudo é entregue ao síndico, com as orientações e recomendações.”

É importante deixar claro que o laudo de autovistoria é entregue apenas ao síndico. A comunicação para a Prefeitura é feita on-line, por meio do preenchimento de um cadastro. No questionário, que está disponível no site oficial da Prefeitura, são especificados se certas adequações no edifício são necessárias ou não, bem como o prazo para o serviço, mas sem entrar em detalhes. As informações da autovistoria fornecem dados sobre o imóvel, o síndico e o profissional responsável pela vistoria técnica predial, que deve estar legalmente habilitado. “O detalhamento técnico é um instrumento entre o vistoriador e o contratante. O profissional que faz a autovistoria é um agente do poder privado, que é contratado para realizar o serviço. É ele quem emite o laudo e comunica os dados aos órgãos municiais. Se não for necessária nenhuma obra, automaticamente, o sistema da Prefeitura já gera a certidão de cinco anos. Se for necessário realizar adequações, esse prazo diminui, dependendo do problema”, explica Raposo.  

De acordo com os profissionais que realizam as autovistorias, entre os danos mais comuns encontrados estão a corrosão, erros na tubulação de gás e da parte elétrica e problemas na fachada, a maioria por falta de manutenção adequada. Paulo Rafael Pimentel Nunes é sócio-diretor da empresa RJ Construfort, especializada em serviços de revitalização de fachadas e impermeabilizações. Para ele, deixar para fazer a manutenção corretiva pode gerar prejuízos sérios para o condomínio. “Podem surgir patologias na parte estrutural, como em vigas, colunas e vergas, de modo que levem ao desplacamento de reboco e até mesmo a acidentes ou danos a um bem de terceiros. Por isso, sempre aconselho manter em bom estado de conservação a área, obedecendo sempre ao tempo da manutenção e impermeabilização, o que evita desgaste estrutural por conta de umidade e problemas com condôminos com danos no imóvel.”

O síndico Alex está sempre atento à fachada, seja realizando manutenção preventiva, seja fazendo limpeza e revisão. “A fachada recebe toda a ação do meio externo. Mesmo quando se faz uma reforma, a garantia é de cinco anos. Também é importante cuidar da impermeabilização de lajes, principalmente em prédios que não têm telhado, e do reservatório de água. São cautelas que garantem mais durabilidade à estrutura do imóvel.” 

E esse plano de manutenção faz com que o condomínio passe pela autovistoria sem sobressaltos. A Camilo Engenharia também é uma empresa voltada para manutenção predial, principalmente reforma de telhado, execução de serviços de impermeabilização e realização de autovistorias. O sócio-diretor da empresa analisa que houve um aumento na demanda de autovistoria nos últimos anos, mas, para ele, o mais relevante foi que “as necessidades de manutenção passaram a ser mais direcionadas. Um laudo de autovistoria bem elaborado é uma ferramenta de gestão de manutenção muito útil, que pode e deve ser usado pela administração do condomínio para tomadas de decisão nas demandas de intervenções corretivas, ou seja, de curto prazo, e ainda ajudar a organizar, no médio e no longo prazo, as atividades de conservação preventiva em seus ciclos de verificação.”

Mas para que tudo seja realizado de forma correta, o engenheiro Alexandre Raposo, da Serramar, alerta que, quando o síndico for contratar mão de obra especializada, ele deve observar o currículo da empresa e dos peritos perante o Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (Crea), checar laudos que a empresa elaborou, ouvir indicações, pesquisar no site e fazer levantamento de valores, mas analisando sempre a qualidade do trabalho. 

O sócio-diretor da Camilo Engenharia explica que “existem empresas especializadas na área de manutenção predial, mas nem todas são devidamente habilitadas para executar todas as modalidades de serviço. Por isso, contar com a experiência de um profissional da área de engenharia de manutenção é importante na tomada de decisão do síndico. Outra questão que deve ser observada é que o condomínio contrate um engenheiro de manutenção como assistente técnico para que, igualmente, possa orientar o síndico sobre as prioridades do laudo a serem executadas”. Além dessas questões, Rafael, da RJ Construfort, ressalta ainda que “para a segurança do condomínio, devem ser contratadas empresas com funcionários com carteira assinada (CLT), evitando aquelas que terceirizam obras e contratam microempreendedor individual (MEI). A empresa ainda precisa ter seguro de obras”.

Portanto, a autovistoria veio para tentar criar um hábito que deveria fazer parte da administração de todos os condomínios do estado. Afinal, segundo o síndico Alex, estar com a manutenção em dia faz com que o administrador tenha menos dor de cabeça. “Se você faz a conservação preventiva no decorrer do período de cinco anos, consegue executar as coisas de forma planejada, tanto com relação às despesas quanto à ordem em escala de prioridade, certamente com custo menor e sem riscos.” 

Para Alexandre, da Serramar, “é necessário fazer a manutenção não só para estar dentro da lei, mas para proteger os moradores e nortear o síndico, para ele saber o que é emergencial e o que pode ser empurrado mais para a frente. Essa autovistoria funciona como um dossiê, que vai orientar o síndico, pontuando o que é prioridade. É um manual de instruções para o síndico, assim, ele vai conseguir organizar as contas, trabalhando de forma programada, e não ficar apagando incêndios e corrigindo problemas. E é isso que vai valorizar o patrimônio”. 

“A obrigatoriedade dessa inspeção traz um ‘calor’ nas costas do morador, que precisa passar a ter essa mentalidade, de que é necessário realizar obras preventivas para que o patrimônio dele seja preservado. Afinal, a gente pode ter coisas que são para sempre, mas elas não serão para sempre sem o devido cuidado. Um gradil de ferro, por exemplo, na beirada da praia, tem que passar por reparos técnicos permanentes. Feito isso, ele vai durar a vida toda. A autovistoria é algo que traz essa clareza não só para o síndico, mas para o condômino, que precisa prestar atenção a pontos que necessitam de manutenção periódica”, conclui o síndico Alex. 

Serviço:

Camilo Engenharia
camiloengenharia.com.br
(21) 97032-5424

RJ Construfort
rjconstrufort.com.br
(21) 3588-9331/97531-7459 

Serramar Engenharia
serramarengenharia.com.br
(21) 99109-7056