Como o condomínio deve estar preparado para enfrentar temporais e ventos fortes

Não há como negar que as mudanças climáticas têm sido responsáveis por chuvas volumosas e intensas em todo o Brasil que causam muita destruição. Casos como o que vimos em outubro de 2024, em São Paulo, quando quatro pessoas morreram e milhares ficaram dias sem luz, estão se tornando cada vez mais frequentes. Em abril, quase todos os municípios do Rio Grande do Sul foram afetados por temporais. Cerca de 200 pessoas morreram. Dois anos antes, em Petrópolis, na Região Serrana do Rio de Janeiro, vimos uma tragédia bem parecida. Imagens difíceis de esquecer. 

Historicamente, a cidade do Rio de Janeiro também sofre com as chuvas. Para tentar minimizar os impactos das altas temperaturas e do aquecimento dos oceanos, que contribuem para a formação dessas tempestades, a Prefeitura do Rio tem feito obras para o escoamento e a captura da água, instalou radares meteorológicos e ainda firmou uma parceria com o aplicativo de navegação Waze e com a agência espacial do governo dos Estados Unidos, a Nasa. 

Com o Waze, a ideia é alertar motoristas, em tempo real, da presença de enchentes e de rotas alternativas durante o período de chuvas. A ação faz parte do Plano Verão, que combina tecnologia e iniciativas de infraestrutura para proteger a população. Já a parceria com a Nasa vai ajudar a monitorar os riscos de deslizamentos de terra. O sistema ainda detalha onde a chuva está mais forte, o que permite prever inundações.

Esses avisos em tempo real ajudam as pessoas a não serem pegas de surpresa e colaboram na prevenção de acidentes. Alguns síndicos, inclusive, criam listas de transmissão por aplicativo de mensagens para compartilhar essas informações e comunicar emergências aos condôminos e funcionários dos edifícios. 

Helio Szafran é síndico do Condomínio J. Rosemblit, que fica na zona sul da cidade. Ele é cadastrado no Sistema Alerta Rio da Prefeitura e usa toda tecnologia disponível a seu favor. “Nós temos um sistema de meteorologia que está cada vez mais ativo, mais preciso, e ainda tem alguns sistemas da própria Prefeitura que encaminham SMS. Então a gente sabe, com alguma antecedência, se vai ter chuva forte, se vai ter vento, e é muito importante estar atento a essas informações da Prefeitura até para alertar os moradores e os funcionários do prédio.” 

Mas não é só o poder público municipal que precisa se preocupar com o risco de temporais. Síndicos de condomínios têm que estar em alerta para que os prédios e as áreas comuns estejam com a manutenção em dia e com os equipamentos necessários funcionando para que os moradores fiquem mais seguros. Desde pequenas ações, como o desentupimento de calhas e de vias de escoamento de água, até o conserto de telhados e impermeabilização devem fazer parte dessa prevenção. 

A engenheira civil Gislaine Godinho é diretora executiva da VRJ Engenharia. O carro-chefe da empresa, que está no mercado há mais de 25 anos, é a manutenção predial. Para ela, o condomínio que cumpre as determinações da autovistoria e tem contrato com uma empresa qualificada para fazer uma verificação periódica está seguro. “Quando se fala em preparar o condomínio para o período de chuvas, significa checar muitas coisas. E isso não pode ser feito de uma hora para outra. É necessária uma manutenção periódica. Por exemplo, uma questão que quase ninguém pensa, mas que é muito importante para a segurança, é a verificação das instalações elétricas. Ver se o local onde fica o PC de luz não corre o risco de ficar inundado. Nesses casos, é necessário ter uma chave geral acessível para que qualquer pessoa a desligue antes da inundação. Isso é verificado na autovistoria.”

A conservação das fachadas é outro ponto essencial para enfrentar ventos e chuvas fortes. Para Paulo Rafael Pimentel Nunes, sócio-diretor da RJ Construfort, “é necessário revisar as paredes externas do prédio, ver como está seu estado de conservação, pois rachaduras, trincas e fissuras podem causar problemas contínuos de corrosão na estrutura”. Gislaine, da VRJ Engenharia, ressalta que isso não é um problema que se resolve de uma hora para outra. Logo, tem que ser verificado ao longo do ano. “Essas obras são mais difíceis de começar no período de chuva. O ideal é fazê-las entre maio e agosto, que é mais seco. Se a fachada não estiver em bom estado, com as chuvas fortes, pode haver infiltração nos apartamentos e, em casos mais graves, desprendimento de reboco.” 

E a lista não para por aí. Quanto mais chuva, mais dor de cabeça se a impermeabilização da laje e a manutenção do telhado não estiverem em dia. A Martins Araújo Engenharia é especializada em infiltrações e impermeabilização em todo o estado do Rio de Janeiro. O engenheiro Maurício Martins de Araújo é diretor da empresa e alerta que os telhados e as lajes são locais que o síndico não vê e, por isso, precisam de manutenção preventiva. “A chuva forte pode gerar transtornos monstruosos, principalmente se tiverem telhas quebradas. Imagina um toró, com índices pluviométricos de uma chuva de verão, desses que a gente conhece na cidade. Uma única telha quebrada pode causar um prejuízo incalculável para o condomínio e transtornos para os moradores. Várias indenizações já foram pagas em função disso.”

O diretor da Martins Araújo Engenharia aconselha que esse tipo de reparo deve ser feito por uma empresa especializada. “Já vi síndicos que contratam leigos que não entendem desses problemas de infiltração e fazem um trabalho paliativo. O condomínio gasta dinheiro consertando uma, duas vezes, e não resolve. Aí, quando chega a um ponto grave, precisa recorrer a profissionais preparados . Esse tipo de atitude gera prejuízo para o condomínio e transtorno para os moradores. Quando você faz a obra com uma empresa habilitada, ela é obrigada a dar garantia de cinco anos. O condomínio fica seguro, já que, diante de qualquer problema, a empresa passa a se responsabilizar.” 

Profissionais qualificados, segundo Martins de Araújo, são capazes de identificar problemas de impermeabilização e propor as melhores soluções. “Os condomínios que não fazem o serviço há muito tempo precisam checar as telhas e realizar a impermeabilização na laje, nas calhas, nos rufos (peça metálica que impede que a água penetre nas paredes e nos muros) e nas muretas para sanar todos os problemas. A empresa qualificada ainda vai ter o cuidado de prender com parafusos as telhas para não correr o risco de elas voarem.” 

O sócio-diretor da RJ Construfort destaca que um telhado mal fixado no verão pode trazer consequências sérias para o condomínio. “As telhas podem se deslocar, ser arremessadas pelo vento e acabar caindo em lugares com trânsito de pessoas e carros. Pode ser fatal um descuido desses. O síndico também deve contratar uma empresa para avaliar as fixações das tampas e das alças das caixas de água (quando elas forem de polietileno) para não haver o risco de elas desprenderem, além de ter cuidado com qualquer objeto que esteja solto nos telhados e nas lajes. 

Gislaine, da VRJ Engenharia, conta que, em agosto de 2024, houve um temporal em Nova Iguaçu, na Baixada Fluminense, e a empresa foi atender um condomínio que estava com o telhado bem deteriorado. “Segundo o síndico, foi aparecendo uma goteira atrás da outra até que molhou um apartamento duplex. Um morador perdeu um colchão, que ficou encharcado, e o outro condômino perdeu um notebook, que também foi atingido pela água. Olha o prejuízo desse condomínio. Além de ter que fazer a obra de forma emergencial, ainda teve que ressarcir os moradores e pintar os apartamentos. Se tivesse sido feita a manutenção, nada disso teria acontecido, e o trabalho poderia ter sido feito com calma e planejamento financeiro.”  

Ainda segundo Gislaine, quando o condomínio é novo, a construtora entrega, com as chaves, um manual no qual estão descritas todas as garantias e as indicações para fazer a manutenção. “Mas quando se trata de um imóvel mais antigo, é necessário que seja contratada uma empresa especializada para fazer a autovistoria predial e elaborar esse manual. Ali vai constar a periodicidade da manutenção das caixas de esgoto, da parte elétrica; vai ser determinado o prazo de validade da impermeabilização das lajes, dos reservatórios superiores, das caixas-d’água e da cisterna.” 

E os cuidados vão além. As caixas de esgoto e de águas pluviais devem ser limpas periodicamente. “Nas caixas de águas pluviais, descem areia, folhas, e se não for feita a manutenção, ela pode transbordar. E aí o síndico vai ver o problema acontecendo e vai ter que fazer um trabalho de emergência. No caso do esgoto, também pode haver transbordamento. Além da limpeza e da higienização, é necessário retirar, periodicamente, os resíduos sólidos que ficam acumulados no fundo”, é o que explica a diretora executiva da VRJ Engenharia.

E você acha que acabou? Ainda não. Tem mais coisa que deve ser vista. As bombas de recalque, que são fundamentais para se evitarem alagamentos e danos estruturais, precisam estar em perfeito funcionamento para que não haja nenhuma inundação, principalmente para quem tem garagem subterrânea, e para prevenir que a água fique acumulada em locais como casas de máquinas ou próximo a instalações elétricas, o que pode provocar curtos-circuitos e falhas no sistema. 

Helio já foi síndico de um condomínio que tinha uma garagem subterrânea que corria risco de passar por situações de alagamento em dias de chuva forte. Além de estar com as bombas sempre em perfeito estado, o condomínio optou por instalar, ainda, uma comporta de aço para impedir a entrada da água. “Durante todo o ano, eu revisava essas comportas e as bombas. Sou síndico há 30 anos e nunca passei por uma situação que envolvesse perda de carros ou risco aos moradores e/ou ao patrimônio por causa de temporal.” 

E essa é a forma ideal de o condomínio se organizar não só diante de situações atípicas, mas para planejar, de forma mais eficiente, os gastos e conseguir garantir a saúde da edificação. 

Helio, além de cuidar do condomínio por dentro, faz questão de ficar de olho do lado de fora também, nos bueiros e nas árvores que ficam ao redor do prédio. Quando ele vê que existe algum tipo de entupimento ou árvore que precisa ser podada, entra logo em contato com a Prefeitura. “Não adianta o prédio estar preparado se isso não for visto. Corre-se o risco de a rua ficar inundada e a chance de a água entrar no prédio é muito grande e não terá como escoar. Também alerto os empregados que moram em áreas de risco para que tomem cuidado. Tento liberá-los mais cedo ou os oriento que fiquem no local até a chuva diminuir.”

Mesmo quem faz toda a manutenção não pode relaxar quando passa o temporal. É importante verificar os danos causados e fazer os reparos de possíveis estragos. Se necessário, o condomínio pode acionar o seguro. A diretora executiva da VRJ Engenharia afirma que o mais importante é mudar a cultura que temos no Brasil, de só fazer a manutenção corretiva. “Muita gente espera aparecer o problema para fazer a obra. Isso está errado. A cultura que a gente deve adotar é a manutenção preditiva. A manutenção vai muito além do óbvio. Ela requer um estudo do edifício, que começa na autovistoria e, a partir daí, vai detectando os principais problemas e traçando um mapa de prevenção.” 

O síndico Helio concorda com esse pensamento. “Eu sempre digo que o síndico não tem nada para fazer para se proteger das águas de março. Tudo que é relacionado com a chuva já tem que ser feito em uma manutenção normal do prédio. Verificar sempre se as tampas das caixas-d’água estão bem fixas, limpar as calhas periodicamente, ver se todo o sistema de bomba está funcionando, se o contrato da empresa de manutenção está em dia… A única coisa que se deve fazer nos períodos de chuva forte é aumentar um pouco o acompanhamento, a quantidade de verificações para não correr nenhum risco ou diminuí-lo. O resto é cuidado que tem que se ter o ano inteiro.” 

Serviço:

Martins Araújo Engenharia
(21) 99949-8130

RJ Construfort
(21) 3588-9331/97531-7459
www.rjconstrufort.com.br

VRJ Engenharia
(21) 97047-8776/97047-4408
https://www.vrjengenharia.com.br