Vigas, tijolos, cimento. Andar por andar, a construção vai subindo, vai ganhando altura. Pintura, janelas, acabamentos e pronto. Está lá o edifício. As pessoas chegam, vivem e convivem. Mas em que momento desse processo o edifício se torna um condomínio?

Esta é uma dúvida comum entre pessoas que compram imóveis recém-construídos ou na planta, já que implica definir qual é o momento de pagar as taxas condominiais. Curiosamente, é também nesse momento que muita gente passa a se familiarizar com o conceito de condomínio.

Um levantamento recente feito pelo Secovi Rio apontou que muitos moradores de condomínios não sabem sequer que vivem em um. Isso porque é comum que se relacione o termo a um tipo de construção composta por vários blocos de apartamentos.

Mas o dicionário Aurélio ajuda a esclarecer esse problema. Segundo ele, o edifício é “construção de alvenaria, madeira etc., de caráter mais ou menos permanente, que ocupa certo espaço de terreno; é geralmente limitado por paredes e teto, e serve de abrigo, moradia etc.”. Já o termo “condomínio” é definido como “domínio exercido juntamente com outrem, copropriedade”.

Muitos moradores de condomínios não sabem sequer que vivem em um

Ao que interessa: o nascimento

A largada para o nascimento do condomínio é a Assembleia Geral de Instalação (AGI). É nela que são eleitos os representantes legais e é realizada uma previsão orçamentária para a definição do rateio das despesas condominiais. Contudo, não são poucos os casos de proprietários de imóveis novos que se deparam com cobranças indevidas.

Foi assim com o programador Renan Baco, que comprou um imóvel na planta em julho de 2010, no bairro de São Cristóvão. O primeiro problema foi a entrega do apartamento, que havia sido programada para dezembro de 2011 e só acabou sendo realizada em setembro de 2012.

Renan conta que, em junho de 2012, logo após a inspeção da unidade, a administradora enviou a cobrança da primeira taxa condominial. Para piorar a situação, a empresa não mantinha contato com os proprietários. “Cheguei a acionar o Procon, e a construtora não compareceu. No entanto, depois entraram em contato e prosseguiram o atendimento até a entrega das chaves”, explica.

Claro que, até a solução, o programador passou por um longo período de dores de cabeça. Durante todo o processo, sua maior preocupação era o financiamento do imóvel pela Caixa Econômica Federal, que é dependente da emissão do “habite-se” (uma espécie de certificado de garantia de que a obra foi realizada seguindo as normas de engenharia e arquitetura).

Com o atraso, ocorreria um reajuste mensal e a demora da análise, que poderiam resultar em recusa do financiamento pela própria construtora ou na necessidade de pagamento da diferença do reajuste. Para Renan, foi uma atitude de má-fé: “Acredito que a prática seja recorrente, pois os contratos são reajustados pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Assim, a construtora ganha esses juros.”

De fato, em uma simples busca na internet, é possível encontrar diversos relatos desse tipo de prática por parte das construtoras. Em alguns casos, chega a ocorrer a instalação a partir da liberação do “habite-se”, mas sem atender a todos os critérios exigidos.

Instalação do condomínio só acontece depois da entrega das chaves – e só aí podem ser cobradas as cotas condominiais

A advogada Wivian Nunes, do setor jurídico do Secovi Rio, explica que o período indicado para a instalação é após a entrega das chaves. O entendimento predominante, tanto do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro quanto do Superior Tribunal de Justiça, é que somente a partir desse momento ocorre a transferência do bem. Ou seja, apenas quando o comprador pode desfrutar do imóvel é que ele passa a ter obrigação de pagar a taxa condominial.

Mas, para que ocorra a entrega das chaves, é necessário que se passe por algumas etapas para habitabilidade do imóvel. Além da conclusão da obra e da emissão do “habite-se”, é preciso realizar a individualização das matrículas, obtenção do financiamento e/ou quitação e conferência das chaves.

Wivian avalia que qualquer ato que vise cabular esse procedimento é facilmente combatido por via judicial: “Existem várias decisões judiciais que consideram nulas cláusulas impositivas da cobrança condominial e outras atreladas ao bem, antes do efetivo recebimento das chaves ou posse do imóvel.”

Por isso ela recomenda que os proprietários atendam à convocação de assembleia para terem a oportunidade de apontar eventuais irregularidades, que deverão constar na ata da reunião, bem como o compromisso da construtora em sanar os problemas existentes. “Se, ainda assim, a empresa instaurar o condomínio, qualquer condômino poderá questionar por meio da via judicial”, alerta.

Os primeiros passos

Se por um lado há quem enfrente diversos contratempos quando ingressa em um novo imóvel, felizmente, há casos em que nem tudo são espinhos. Para o servidor público Sidney Gonçalves, de 40 anos, na chegada ao Condomínio Carioca Residencial, em Del Castilho, deu tudo certo.

Amparado pelas informações de um amigo advogado, ele não precisou andar no escuro e dá aula: “Foi instituído em assembleia o valor do condomínio e, a partir do momento em que peguei a chave, comecei a pagar a taxa.”

A chegada pode ter sido tranquila, mas a turbulência começou pouco tempo depois. Após apenas três meses no prédio, ele foi pego de surpresa pela saída do síndico eleito na AGI. Foram 20 dias em que o Carioca Residencial foi administrado pelo presidente do conselho, tempo suficiente para o servidor decidir encarar pela primeira vez os desafios de gerir um condomínio.

Eleito em assembleia, Sidney assumiu o posto em abril, inteirando-se a respeito das despesas e resolvendo os problemas: “O que me levou a querer assumir o papel de síndico foi ver o condomínio em uma situação de desordem, daí achei que teria capacidade de ajudar a consertar.”

Mesmo com pouquíssimo tempo de gestão, o novo síndico já aponta como uma das maiores dificuldades da atividade o combate à inadimplência. De qualquer forma, satisfeito por contar com a parceria de quem confia em seu trabalho, ele estipula que ainda levará uns dois anos para o condomínio atingir a estabilidade e “andar com as próprias pernas”.

“O mais importante é conscientizar os condôminos sobre a importância de tomar decisões pensando sempre no coletivo”, finaliza.

Fonte: Revista Secovi Rio