Síndicos devem ficar atentos a possíveis problemas e evitar obras caras de recuperação estrutural

Você deve saber que a infraestrutura de um prédio é essencial para que ele seja seguro. No entanto, muitos problemas podem afetar o chamado coração dele, causando transtorno para os moradores e dor de cabeça aos síndicos. Por isso, prevenir-se é sempre a melhor solução. @A recuperação estrutural deve fazer parte da agenda dos condomínios, sem exceção. Segundo Cleiton Antunes, engenheiro civil da Sthai Engenharia, a patologia estrutural é uma doença grave que ninguém vê. “Pelo fato de não ser vista por todos, principalmente pelos leigos, não significa que seja menos importante do que os serviços de acabamento, como um piso novo, por exemplo”, compara. 

E, de fato, é verdade. Priorizar esse tipo de obra evita maiores problemas no futuro, além de preservar o fluxo de caixa do condomínio. Isso sem contar as temidas cotas extras. “Toda ação de manutenção é importante. Quando se tem que priorizar, é que ela não vai bem. O ideal é ter um plano de trabalho de manutenção preventiva, em que se desenvolvem gastos menores e planejados para uma recuperação estrutural”, explica o engenheiro Celso Chaves Camilo, diretor técnico na Camilo Engenharia.

Por isso, os síndicos devem estar atentos. O especialista da Sthai afirma que os problemas mais comuns encontrados em danos estruturais de condomínios são fissuras, rachaduras e armaduras expostas (ferrugem), geralmente causados pela carbonatação oriunda do monóxido de carbono dos escapamentos dos veículos, principalmente nas áreas de garagem. Já nas fachadas, somam-se ao monóxido de carbono os ataques de cloretos oriundos do mar (maresia) em áreas próximas de praias. “O síndico deve prestar atenção a todas as manifestações patológicas no imóvel e manter em dia a autovistoria obrigatória. Nenhum sinal deve ser ignorado, pois a estrutura do prédio representa a segurança de todas as famílias que moram nele. Uma simples fissura pode ser o prelúdio de uma grande patologia”, detalha, acrescentando que, assim como uma doença, um problema estrutural, quando diagnosticado precocemente, pode ser resolvido de maneira rápida, com um custo abaixo do previsto se o dano estivesse num estágio mais avançado.

Celso Chaves Camilo, diretor técnico da Camilo Engenharia, indica também a leitura habitual do manual de manutenção e a realização de todas as orientações nele contidas. Ele afirma que, quando a edificação está sendo utilizada da forma para a qual foi projetada, dificilmente surgirá um problema estrutural de emergência. “A Norma Brasileira NBR 5.674 estabelece prazos e critérios que, observados pelo síndico, trazem a informação da vistoria, além de antecipar problemas não somente estruturais, mas também de revestimento, instalação etc.”, observa ele. “Normalmente, o que mais notamos são problemas estruturais causados por infiltração de água, seja de chuva, seja de instalações, que penetra as juntas de revestimento em fachadas, impermeabilização deficiente, juntas de dilatação mal trabalhadas, esquadrias mal vedadas, entre outros”, completa. 

Camilo destaca que todos os sinais devem ser percebidos. “De forma geral, todos os ‘não conformes’ devem chamar a atenção do síndico, pois algo pequeno hoje poderá ser grande amanhã. No caso de estruturas, via de regra, a oxidação (ferrugem) é o principal problema, pois ela incha o ferro, que dilata, causando o desplacamento do concreto que o reveste, levando a acidentes que podem, em casos extremos, até ser fatais”, alerta. 

A síndica Graça Freitas concorda. Ela, que administra um condomínio situado na zona norte carioca de um bloco e 45 apartamentos, enfrentou a queda de placas de mármore, granitos e pastilhas das fachadas, além de problemas estruturais nas caixas-d’água superiores e do aparecimento das ferrugens em pilares, lajes e vigas nas partes comuns do local. A síndica afirma que é essencial se manter precavida: “Todos os sinais devem ser observados e pesquisados. Por se tratar de obras caras, devemos pesquisar três orçamentos de empresas idôneas no mercado para que um seja aprovado em assembleia. Caso o condomínio possua caixa na conta fundo de reserva, o seu uso também deve ser aprovado. Caso contrário, deverá aprovar também as cotas extras para a realização da obra emergencial”, ensina a síndica do Condomínio Visconde de Taunay, que fez obras de recuperação estrutural para sanar as questões. 

Camilo, diretor técnico da Camilo Engenharia, reforça que obra de manutenção não é cara quando feita preventivamente. “Porém, quando há a necessidade de uma ação de manutenção corretiva, certamente o custo será maior. Quando ela é feita de forma preventiva, é reparo de menor valor e maior durabilidade”, diz. Ele afirma que o primeiro passo é escolher empresas que sejam bem qualificadas na execução dos serviços. “Procure contratar companhias sólidas, com experiência e registro no Crea, tanto dela quanto de seus engenheiros. Peça que sejam apresentados atestados de execução de serviços e veja se estão atrelados à Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Busque ter certeza da veracidade das informações e faça um edital simples, descrevendo a necessidade de seu condomínio nesse fornecimento. Esteja atento ao escopo contratado”, explica. 

E mais: é preciso saber se todos os concorrentes estão ofertando a mesma proposta (projeto, material e mão de obra) e, depois disso, observe preços e condições. “O acompanhamento técnico de um profissional qualificado é de suma importância para o sucesso de qualquer síndico”, completa Cleiton. 

Camilo concorda, mas ressalta que não basta ser engenheiro, mas, sim, “um conhecedor dos processos construtivos atualizado nas normas que regem a matéria desejada pelo condomínio”.

Condomínios novos × antigos: existe diferença em relação a obras de infraestrutura? Especialistas explicam 

Uma pergunta muito comum feita pelos síndicos é se os prédios mais antigos precisam de obras de recuperação estrutural com mais frequência do que os novos. Segundo o engenheiro da Sthai, isso não procede. “Os métodos construtivos mudaram muito ao longo das últimas décadas, inclusive as recomendações de normas foram bastante alteradas. A NBR 6.118, que preconiza o dimensionamento do concreto armado, por exemplo, a princípio lançada em 1968, sofreu revisões em 2004, 2010 e 2014, mudando, assim, as características das construções. Portanto, temos problemas tanto em obras antigas como em novas, geralmente com características diferentes”, detalha. 

A síndica Graça Freitas diz que, mesmo achando que a probabilidade maior é de ocorrer problemas em edifícios antigos, já que os mais novos têm outras concepções na construção, nada impede que vícios ocultos também aconteçam depois do término da garantia dada pelas construtoras. Por isso, ela sempre está de olho em dois fatores, caso precise fazer uma obra de recuperação estrutural. “Nem sempre devemos observar somente o preço. Afinal, o valor cobrado e o prazo são consequências de como o serviço será executado de forma correta e com garantia. Às vezes, o barato sai caro”, pontua. 

Celso Chaves Camilo, diretor técnico da Camilo Engenharia, atesta que todas as edificações são passíveis dos mesmos problemas. “Justamente por isso não há uma norma para edificações novas e outra para as antigas. A rotina de manutenção deve ser periódica e frequente. A Camilo Engenharia, em seus 40 anos de existência, sempre se dedicou à manutenção predial civil, tendo se destacado na manutenção de fachadas, impermeabilização e telhados, ou seja, é uma excelente opção na execução de serviços com qualidade e preço justo”, conclui. 

Serviço: 

Camilo Engenharia 
[email protected]
(21) 96487-3947/97032-5424 (Zap)
camiloengenharia.com.br

Sthai Engenharia
[email protected]
(21) 2667-8028 (Zap)
sthai.com.br