Esses empreendimentos necessitam de administração profissional pela complexidade de suas estruturas

Recentemente, o Rio de Janeiro, assim como outras grandes cidades do Brasil, começou a receber muitos empreendimentos repletos de opções de lazer, os famosos condomínios-clube. Eles reúnem conforto, comodidade, praticidade e segurança. Em uma cidade como o Rio, a segurança é primordial, e isso esses empreendimentos garantem, já que investem boa parcela da receita em equipamento e mão de obra especializada, porque viram nessa deficiência do estado uma forma de atrair mais pessoas que valorizam esse quesito, acima de todos os outros.

O conceito é excelente e, basicamente, busca aliar moradia e muitas opções de lazer e comércio. A ideia é fazer com que o morador tenha, no mesmo espaço, muitas facilidades e não precise se deslocar de carro, pelo trânsito cada vez mais congestionado das grandes cidades, para realizar pequenas compras e/ou serviços.

Para Deborah Mendonça, diretora da Unidade de Condomínio da CIPA e presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), atualmente há maior preocupação com o bem-estar e, por isso, os condomínios resolveram investir em novos atrativos para as áreas comuns, mas existem outros motivos para isso. “O tempo cada vez mais curto, a necessidade por mais segurança e a comodidade também explicam o crescimento da procura por condomínios que ofereçam muito além da piscina, quadra e churrasqueira. O objetivo é atender todas as expectativas, principalmente para quem tem filhos. Isso explica o motivo pelo qual os novos empreendimentos têm apostado em áreas comuns cada vez mais atrativas e completas. A tendência de aumento dessas áreas comuns pode estar associada também a fatores como incremento da violência, maior participação da mulher no mercado de trabalho e melhor custo-benefício quando se refere a cotas condominiais, já que o morador tem muitas opções por um custo já embutido na taxa. Além disso,
os espaços de lazer estão em alta e podem ser decisivos na hora da compra do imóvel”, avalia.

Moradia, lazer e comércio no mesmo lugar

No Rio de Janeiro, a maioria dos condomínios-clube está concentrada na Barra da Tijuca, Zona Oeste da cidade. São construídos em áreas muito grandes, geralmente superiores a 8 mil metros quadrados, e funcionam como pequenas cidades. Muitas vezes a movimentação financeira desses empreendimentos é superior à de médias empresas, o que faz com que necessitem de uma gestão profissional que atenda às necessidades específicas do condomínio.

O condomínio Bora Bora Barra Resort é composto por quatro blocos e um total de 622 unidades, com uma média de 2.200 moradores. Rudi Van Loon é um dos subsíndicos do condomínio, que ainda conta com outros três, um por bloco. Para ele, viver em um condomínio-clube é excelente e tem muitas vantagens. “Podemos destacar a praticidade em não ter que sair do condomínio para realizar algumas coisas, lazer e segurança para crianças e adolescentes, além da formação de vários grupos com os mesmos interesses, o que proporciona interação e cria amizades.” O subsíndico descreve os serviços e as opções de lazer que o empreendimento oferece. “Temos restaurante, bar, padaria, creche, lavanderia, piscinas, saunas, lan house e serviço de limpeza de casa. Além disso, oferecemos todo tipo de atividades esportivas, como tênis, futebol, basquetebol, vôlei de areia, natação, hidroginástica, lutas, musculação e mais uma série de atividades extras ligadas à academia, como spinning e dança de salão.”

Para Pedro Cantisano, síndico do Condomínio Le Parc Residential Resort há dois anos, segurança e conforto são os principais motivos de quem opta pela compra de uma unidade em um condomínio-clube. “Nós temos 13 blocos, o que perfaz um total de 766 apartamentos e uma média de 2 mil moradores. Entre os serviços oferecidos estão lavanderia, bar, brinquedoteca, piscinas, saunas, spa completo, academia com aulas diversas como natação, balé e judô, limpeza de veículos, manutenção predial (pequenos serviços) e mensageria.”

O presidente do Conselho dos Síndicos do Condomínio Verano Residence Park, Andreson Batista, destaca a comodidade de ter vários serviços no mesmo lugar. “As facilidades são muitas. Dentro de um condomínio-clube pode-se aproveitar o tempo que se gastaria em deslocamentos para comprar pão, ir à pet ou cortar cabelo, entre outras rotinas do dia a dia, para curtir as variadas opções de lazer oferecidas. Nosso residencial possui cyber café, coffee shop, pet care, espaço mulher, garage band, lan house, sala de musculação, sala de lutas, sala de ginástica e dança, sala de spinning, ateliê, cinema, biblioteca, home office, salas para reunião, salões de festa, churrasqueiras cobertas, brinquedoteca, parquinhos, saunas e piscinas”, afirma.

Já Márcio Santezo conta que no Condomínio Reserva Jardim, composto por oito blocos, com um total de 1.292 unidades, “as unidades variam de 77 m² (dois quartos) a 150 m² (quatro quartos com dependências completas). Por ser um empreendimento novo, concluído há pouco mais de dois anos, ainda há algumas unidades vazias, mas estimamos ter entre 4 e 5 mil moradores fixos”, diz o presidente do conselho, que acredita que a principal vantagem de um condomínio-clube é o equilíbrio entre liberdade e segurança. “No nosso caso específico, moradores do Reserva Jardim, além de vivermos em uma área nobre e em contato com a natureza, podemos
desfrutar de inúmeras opções de lazer com nossos familiares e amigos, como quadra de vôlei de areia, quiosques com churrasqueira e forno de pizza, salas de musculação, ginástica, dança, lutas, spinning e pilates, complexo aquático composto por piscinas, sendo algumas aquecidas, sauna seca e úmida, quadra poliesportiva, áreas para festa com copa e lavabos, salas de banho romano com hidromassagem, salão de beleza, salas de massagem para tratamentos faciais e corporais, playgrounds lúdicos, mini-horta, street skate, minigolfe, praças de xadrez, biblioteca, salão de festas, espaço gourmet, galeria de artes, home office com sala de reunião e estações de trabalho, sala de estudos, pistas de boliche, brinquedoteca, lan house, autorama, ateliê de artes, cinemas, sendo um infantil, garage band, sala de hobby, bar e padaria”, conta. Além disso, o condomínio oferece concierge nos blocos, central de atendimento, help desk, portal de serviços do condomínio, inclusive para comunicação e aluguel de espaços, central de limpeza, central de manutenção, controle de acesso 24 horas, segurança e monitoramento 24 horas, manutenção de paisagismo, conservação patrimonial e academia.

Deborah Mendonça acredita que a oferta de tantas opções nas áreas comuns deve-se à comodidade que certos serviços trazem ao morador. “Se antes o condômino tinha que lavar e passar a roupa ou contratar uma pessoa para executar esse serviço, hoje ele pode contar com uma lavanderia dentro do condomínio. Ou mesmo não se preocupar com o almoço das crianças, já que o condomínio possui restaurantes e lanchonetes”, garante a diretora da Unidade de Condomínio da CIPA.

Preços justos

Muitas pessoas acreditam que os condomínios-clube possuem taxas condominiais exorbitantes, mas não é isso o que acontece. Esses empreendimentos geralmente possuem um alto número de unidades, por isso, mesmo com infraestrutura grandiosa, as taxas condominiais não são muito altas, pois os custos são diluídos entre todos os moradores.

O síndico do Condomínio Le Parc, Pedro Cantisano, conta que cada serviço disponibiliza uma tabela de preços própria e o condomínio não interfere nesses valores, que são cobrados diretamente aos moradores. “No caso da academia, o valor já está incluído na cota condominial. O serviço de manutenção predial (pequenos serviços como troca de lâmpada e desentupimento de ralo) não é cobrado, e para os que são cobrados pelas empresas prestadoras de serviços (sistema pay per use), o valor é equivalente ao do mercado local”, garante Pedro Cantisano.

Segundo Andreson Batista, no Verano Residence Park, a cota para a manutenção dos serviços disponibilizados pelo condomínio, atualmente, está próxima de R$ 500, e, exceto os serviços de pet, coffee e espaço mulher, que possuem preços bem atrativos, todos os outros são gratuitos. No Bora Bora Barra Resort, o valor é semelhante e, hoje, está entre R$ 450 e R$ 500. “Quase todas as atividades são gratuitas, menos a academia e o boliche, mas ainda assim eles têm um custo muito melhor que o do mercado”, garante o subsíndico Rudi Van Loon.

Já no Condomínio Reserva Jardim, o valor do condomínio é calculado pela área de cada apartamento e, atualmente, custa, em média, R$ 8 por metro quadrado. “Nenhuma atividade é paga, somente os serviços do salão de beleza e o consumo no bar e na padaria. A academia disponibiliza o contrato opcional de personal trainer, mas o condômino pode contratar qualquer profissional de sua confiança, mesmo de fora da academia. No caso do salão, está previsto em contrato que os valores cobrados obrigatoriamente têm que ser menores que os de mercado, uma vez que ele se destina apenas a moradores do condomínio, seus familiares e amigos”, afirma Márcio Santezo.

Nesses empreendimentos tudo é grandioso, desde os espaços e itens de lazer até os serviços e funcionários, que fazem com que tudo funcione perfeitamente, afinal, a excelência é um dos itens oferecidos por esses condomínios. Os números impressionam. O Condomínio Reserva Jardim conta com 30 funcionários próprios e cerca de 200 de empresas contratadas, além dos que trabalham nas firmas de exploração comercial, que somam entre 20 e 30 trabalhadores. O Bora Bora também tem cerca de 30 funcionários na parte administrativa e funcional, além de uma média de mais 100 que prestam serviços e cerca de 40 no comércio do condomínio. Já o Le Parc conta com 47 funcionários diretos, 127 indiretos e 29 no comércio. No Verano são 80 funcionários próprios, 90 contratados por empresas prestadoras de serviços e 25 trabalhadores no comércio.

O espaço é grande, o número de trabalhadores é enorme e o trabalho do síndico, maior ainda. São mais obras para supervisionar, mais funcionários para controlar e mais conflitos para gerenciar. Para administrar toda essa estrutura, é fundamental que o síndico conte com uma equipe competente, além de uma assessoria administrativa eficiente. Para Deborah Mendonça, esses empreendimentos gigantes correm o risco de ter má administração, por isso, é importante que haja uma grande administradora à frente deles, que dê o suporte necessário e ofereça serviços sob medida para cada necessidade. “Normalmente, os condomínios-clube têm necessidade de uma gestão integrada. O síndico precisa contar com o apoio de uma administradora e de funcionários na própria administração do condomínio, mais pessoas especializadas”, garante.

Marcas conhecidas são mais um diferencial dos condomínios-clube

Apostar em grandes marcas conhecidas do público é mais uma jogada – certeira – dos condomínios-clube, que costumam receber “grifes” ligadas a beleza, gastronomia e esportes. Oferecer serviços renomados é um bom negócio para as duas partes: o comerciante tem a segurança de estar em um condomínio fechado, com a possibilidade de fidelizar os clientes e trazê-los ainda para mais perto; já o condomínio vê a possibilidade de valorizar as unidades, já que ter bons serviços por um preço justo, sem sair do próprio condomínio, pode ser
considerado uma grande vantagem.

É o caso do Condomínio Reserva Jardim, que já tem os renomados Bar do Adão, salão Werner e a academia Rio Sport Center. Mas o presidente do conselho avisa que, além do nome, é preciso manter a qualidade nos produtos e serviços oferecidos. “Sempre há a possibilidade de mudanças caso os prestadores de serviço não estejam dentro do padrão de excelência esperado, e, caso isso aconteça, buscaremos marcas conhecidas e respeitadas”, garante Márcio Santezo.

O Le Parc investiu na parceria com a Cia Athletica, uma marca forte no gerenciamento de academias. O Verano está estudando algumas propostas, mas ainda não tem nenhuma marca em suas dependências. O Bora Bora não firmou parceria com marcas famosas, mas busca oferecer bons serviços para seus condôminos. “Estamos revendo todos os contratos de serviço e manutenção, já que a administração anterior foi péssima em todos os sentidos. Por enquanto, estamos centrados em ter serviços dentro do orçamento, com preços compatíveis e de qualidade. Num segundo momento podemos pensar nisso”, diz Rudi Van Loon.

Bem-estar, dedicação e eficiência são as palavras de ordem

Serviços de resort, novas tecnologias, orçamento, plano de ação, administração, enfim, cada vez mais proprietários de imóveis em grandes empreendimentos e condomínios-clube percebem que a gestão está longe ser uma simples tarefa de síndico, subsíndico e conselho. O fato é que os condomínios-clube, com serviços e facilidades, já fazem parte do cotidiano e atendem às necessidades da vida moderna. Mas, além de complexos, esses empreendimentos apresentam situações e características bem distintas. Possuem necessidades específicas em finanças, estrutura, funcionamento, regras, conservação e, sobretudo, na gestão dessas atividades.

Complexa, a gestão de condomínio é uma das atividades em que mais ocorrem transformações evolutivas atualmente, tornando-se cada dia mais profissional. E isso ocorre, principalmente, porque queremos ter bem-estar onde moramos, com segurança, e poder dedicar nosso precioso tempo ao que mais gostamos. Segundo Samy Grubman, gerente comercial da CIPA, “cresce o número de proprietários conscientes da importância da profissionalização das áreas de administração, gestão operacional do empreendimento e do próprio exercício da atividade de síndico e que procuram conforto, melhores resultados em serviços e valorização do patrimônio de todos”.

E é na gestão que encontramos os maiores desafios. Por exemplo, uma gestão deficiente pode levar a perda de receita, descontinuidade de serviços, ações judiciais e declínio no valor de mercado do empreendimento como um todo, afetando, inclusive, o patrimônio conquistado de cada condômino.

Ciente dessa demanda, por profissionalização da gestão condominial, a Diretoria da CIPA disponibilizou todos os esforços para atender seus clientes e o mercado. “Por termos 60 anos de mercado, estamos preparados para prestar um atendimento completo em qualquer uma dessas novas necessidades, de forma técnica e presencial. É o serviço Gestão Integrada CIPA, que tem sempre uma alternativa adequada à realidade e ao porte de cada condomínio”, afirma Deborah O’Dena Mendoça, diretora da Unidade de Condomínio da CIPA Administradora.

À medida que a profissionalização na gestão dos condomínios se desenvolve a passos largos, traz consigo benefícios para o condomínio como um todo. Isso se reflete, com certeza, na hora da cotação de um imóvel, em que todos os detalhes, como conservação, serviços, comodidade e cota condominial justa, contam para aumentar seu valor, trazendo o retorno que todos os proprietários esperam.