A contratação de empresas especializadas e a parceria com os moradores são essenciais para um bom resultado

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Vidros quebrados, paredes manchadas, erros na execução da obra, moradores insatisfeitos. Mexer com a fachada do prédio pode ser uma grande dor de cabeça. Dependendo da extensão, o serviço pode demorar meses e causar grande incômodo. Fernanda Barcelos é síndica profissional de uma empresa que administra condomínios residenciais, comerciais e mistos em vários bairros do Rio de Janeiro. Segundo ela, “uma das maiores reclamações do condômino é quando os funcionários precisam entrar na casa ou trabalhar pela varanda. O morador alega que eles acabam fazendo muita sujeira, manchando as paredes com tinta. Eu entendo que isso seja um transtorno, mas o condômino precisa de um pouco de paciência. A obra tem que acontecer e todos devem colaborar”.

São questões delicadas que precisam mais do que mediação, mas de um planejamento mesmo antes do início das obras. Entre as muitas responsabilidades dos síndicos está a inspeção predial, que é como se fosse um check-up do edifício. E a manutenção da fachada dos condomínios é um dos itens principais e está na lei. Por isso não há como fugir. É preciso, nesse momento, ter calma e contar com uma equipe engajada e competente. Os engenheiros e síndicos que participaram desta matéria foram unânimes em afirmar que, com cuidado e a colaboração de todos, uma obra na fachada pode não ser um bicho de sete cabeças. 

“Antes de começar o trabalho é necessário que seja feita uma vistoria da condição do prédio e dos apartamentos. E isso tem que ser documentado. Durante a obra, fiz um fichário, com todos os problemas relatados, e contratei uma pessoa para realizar uma auditoria antes de a obra ser entregue. Ter um cuidado como esse é essencial para cobrar da empresa todos os problemas que possam ocorrer”, explica Fernanda. 

E o trabalho que antecede a reforma não é só do síndico, mas também deve partir da empresa que foi contratada. Alexandre Rocha é diretor técnico da Cetor Manutenção Predial. Ele afirma que, antes de começar qualquer trabalho, a equipe dele tem reuniões no condomínio para aprender sobre a rotina dos moradores. “Nós gostamos de entender as características do condomínio para só então montar o cronograma físico, que é parte integrante do planejamento, que vai da mobilização até a desmobilização da obra.”

Por isso mesmo é necessário que cada etapa seja feita com calma e organização. Cumprir um passo a passo detalhado vai permitir que seja feito um contrato justo, de forma viável e responsável e com menos impacto para os moradores. 

Aucione Pinheiro também é síndico profissional e atende a vários condomínios da zona sul da cidade. “Obras de fachada requerem muita atenção antes de seu início e durante todo o serviço. Em minha opinião, o primeiro passo é o condomínio contratar um engenheiro para ser um consultor, que vai acompanhar toda a obra. O ideal é também chamar uma empresa para fazer um teste de percussão (um mapeamento de toda a região da fachada para localizar os pontos que apresentam problemas). Essa equipe – engenheiro e empresa – é que vai fazer uma avaliação da fachada e dimensionar o tamanho da reforma, formulando o escopo do serviço. Esse trabalho vai servir como edital para enviar para as empresas que vão participar da concorrência. Se a obra for total ou de revitalização é essencial também que seja contratado um arquiteto.” 

Esse processo deve ser feito em parceria com os moradores. Eles devem ser informados sobre o tamanho da obra, o tempo estimado de duração, o que vai afetar a rotina deles. Precisam participar da escolha da empresa a ser contratada. “Antes de fazer uma obra, convoco uma assembleia para explicar tudo. Quero demonstrar que o síndico é um aliado do morador. A obra vai acontecer, pode haver transtorno, mas estamos brigando por ele. É um tiro no pé o síndico fazer esse trabalho sem uma comissão de obras para acompanhar tudo de perto, com relatórios do antes, durante e depois. São várias pessoas envolvidas, por isso, precisamos estar respaldados de todos os lados, para que a empresa não diga ‘isso não estava no contrato’”, revela Fernanda. 

E este é mais um destaque importante, o contrato. E ele deve ser minucioso. É nele que se estabelecem os prazos, os equipamentos que vão ser usados, o que vai acontecer em caso de algum prejuízo ou acidente, a reponsabilidade da limpeza. Até a qualidade do material que vai ser utilizado tem que estar especificada na proposta de serviço. Fernanda acrescenta ainda que “deve ser eleita uma comissão de obra que vai ser responsável por fazer essa licitação com o síndico. Esse processo de escolha está aberto a todos os moradores. Nesse momento, também é importante o auxílio de um conselho fiscal (pessoas que entendam de cálculo de construção civil) e de uma pessoa que domine a parte jurídica (que pode ser um morador ou alguém de fora)”.

J.Luiz Pólvora A., engenheiro civil e dono da Vértice Serviços de Engenharia, acredita que os moradores precisam participar de todas as decisões. “Por exemplo, executamos uma obra de fachada cuja decisão das cores a serem aplicadas ficou apenas com o síndico. Depois da pintura do primeiro trecho, houve uma gritaria geral com muitas reclamações. Então tivemos que paralisar a obra e aguardar a nova decisão de todos com a definição das cores a serem usadas. Isso acabou gerando custo adicional desnecessário ao condomínio.”

Para Alexandre, da Cetor, “planejamento e cronograma da obra são a alma do projeto. Obra bem planejada garante o sucesso do projeto, e o cliente fica satisfeito. Nossa maior vendedora são as indicações dos clientes para os quais já realizamos obras. Nesse momento, estamos executando 21 ao mesmo tempo. Desde 2017, entendemos que precisávamos ter como gestores de nossas obras profissionais devidamente habilitados. Também disponibilizamos aplicativos próprios para a emissão de relatório diário das obras, bem como a solicitação de material e o controle de ponto dos colaboradores”.  

Outro ponto que não pode ser esquecido é saber se a empresa tem um seguro, se ela e os engenheiros que trabalham para ela são cadastrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) e se está com as obrigações fiscais e previdenciárias em dia. Pólvora, da Vértice Serviços de Engenharia, explica que os funcionários precisam ter vínculo empregatício. “Porque, para trabalho em altura, é necessário treinamento com regras estabelecidas pela NR-35 (norma que determina como deve ser feito o trabalho em altura).” Além disso, o engenheiro Richard Vecchioni, da empresa R. Vecchioni Engenharia, acredita que ter empregados que possuam todos os direitos assegurados faz com que o trabalho seja bem-feito. “Os funcionários de carteira assinada, com seguro de vida, trabalham mais satisfeitos, felizes, a obra flui com energia boa, sem grandes intercorrências.” 

Os colaboradores das empresas também precisam ser treinados e capacitados e ter à disposição equipamentos de ponta. Isso faz com que a obra seja executada rapidamente e com mais segurança. “Como todo mercado, a construção civil também passa por renovação, com novas tecnologias de material e equipamento. Estão sempre surgindo novas opções de revestimento e acabamento”, afirma Luiz Pólvora. 

De acordo com Richard Vecchioni, os andaimes também são itens fundamentais e devem ser seguros e modernos. Segundo ele, as cadeiras de madeira são proibidas por portarias do Ministério do Trabalho. “É um perigo para todos. Temos um caso para contar sobre o uso indevido desse equipamento. Uma síndica contratou uma empresa pelo menor preço para realizar a manutenção de uma fachada. Um dos funcionários estava usando esse tipo de equipamento. A cadeira arrebentou e ele caiu na sala de um morador. A síndica rescindiu o contrato e realizou a manutenção da fachada com nossa empresa (R.Vecchioni Engenharia).”

Em março de 2022, por pouco, um acidente não terminou em tragédia. Dois operários caíram do 12º andar de um andaime na Avenida Presidente Vargas, no Centro do Rio. A corda arrebentou em um dos lados e eles ficaram pendurados por quase meia hora até serem resgatados pelo Corpo de Bombeiros. Por sorte, os homens não tiveram ferimentos graves. O caso revoltou o engenheiro civil Pólvora, da Vértice Serviços de Engenharia. “Os dois funcionários estavam utilizando a mesma linha de vida – um dos principais equipamentos de proteção – quando o andaime caiu. Um verdadeiro absurdo em se tratando de segurança do trabalho.”

Mas a questão da segurança é apenas uma das preocupações nas obras de fachada do prédio. Geralmente, por sua complexidade, o planejamento e a execução precisam ser feitos de maneira organizada e com empresas gabaritadas para o serviço. Além das adversidades, o síndico ainda vai precisar enfrentar problemas iminentes à obra. O barulho, por exemplo, é um deles. Para Pólvora, “a empresa contratada deve fornecer um cronograma de atuação da obra na fachada, de forma que todos os moradores do condomínio mantenham suas janelas fechadas e vedadas no trecho em que os trabalhos estiverem sendo desenvolvidos”. 

Para Richard Vecchioni, o barulho realmente atrapalha quem está em casa, seja de home office ou doente. Quando isso acontece é realizada uma tentativa de diminuir o volume. “Nossos funcionários são treinados para atender às necessidades dos moradores; o diferencial de nossa empresa é o contato direto entre engenheiro, síndico, funcionários e moradores. Com isso, garantimos a satisfação de todos.”

Uma comunicação direta é a melhor solução para evitar problemas. Pinheiro diz que sempre informa aos condôminos para terem cuidado com a privacidade, quando vai ter maior intensidade de barulho e para cuidar da segurança de casa durante a execução da obra. “Apesar de a obra começar às 8h, peço para a empresa que o barulho mais intenso inicie só a partir das 10h. Se acontecer algum imprevisto, o síndico tem que identificar a melhor maneira de se comunicar com os moradores. Em alguns condomínios, o contato por WhatsApp funciona, em outros não. Precisa de uma comunicação mais pessoal.” 

Fernanda também acredita que a informação diminui as chances de acontecerem problemas. “Já que estamos na era da tecnologia, aproveito para tê-la como ‘amiga’. Crio, nos condomínios, um grupo de WhatsApp, por meio do qual envio comunicados urgentes. Por exemplo, está programado que a obra vai começar pela coluna 4, mas um imprevisto altera o planejado. Tem que ter ampla comunicação. Não só aviso pelo grupo, como interfono para quem não respondeu. Geralmente, dou um tempo de duas horas para todos se organizarem. A comunicação é a melhor coisa que tem. Para ninguém ser pego de surpresa.”

Outro cuidado que o síndico deve ter é se a obra for mudar a fachada ou mexer em imóveis tombados. A Prefeitura tem que ser informada. “Fomos chamados por um cliente para concluir uma obra de fachada iniciada por uma empresa que tinha sido embargada pela Prefeitura. O edifício estava situado em uma região de preservação e tinha telhas coloniais. A empresa não se preocupou em pedir as licenças necessárias. Além disso, fixou os andaimes nesse telhado, de modo que quebrou várias telhas. O contrato foi cancelado e a Vértice Serviços de Engenharia teve que assumir a obra. No fim, deu tudo certo”, conta Luiz Pólvora. 

As obras de fachada precisam ser feitas de tempos em tempos e servem para melhoria e segurança não só dos moradores, mas de todos os que passam pelas ruas da cidade. Um reboco solto pode cair e matar uma pessoa. “A restauração de uma fachada não serve só para o embelezamento da edificação, mas para evitar alguns transtornos que a falta de manutenção pode trazer. Muitas vezes, não damos a devida importância, mas uma fachada de condomínio bem cuidada evita acidentes e transtornos internos, como infiltração nas unidades”, explica o diretor técnico da Cetor Manutenção Predial. 

E isso não é aplicado apenas a imóveis antigos. De acordo com J.Luiz Pólvora A., “é necessário manter atualizada a manutenção até mesmo das novas edificações. A questão deve ser uma preocupação de todos, para melhor preservação do imóvel. Pinheiro afirma que todo cuidado é pouco, afinal, “os imóveis sofrem com a ação do tempo. Prédios à beira-mar têm problema com maresia. Então, é necessário estar sempre atento e contratando serviços de especialistas para orientar quando o condomínio precisa de reformas”.

Alexandre, da Cetor Manutenção Predial, ressalta a importância da escolha da empresa na hora da contratação, para evitar a ação de aventureiros. Ele orienta que a administração do condomínio deve ser cautelosa “para evitar a contratação de uma empresa que não tenha especialidade em reforma de fachadas. Infelizmente, temos síndicos que olham simplesmente os valores, e não a empresa. Depois do serviço contratado é um problemão voltar atrás”. 

Dicas para diminuir os impactos das obras na fachada

•  Segurança
  A segurança da obra é fundamental. Os funcionários precisam usar todos os equipamentos de proteção individual (EPIs) e ser criteriosos no âmbito coletivo, com o isolamento das áreas, bem como a utilização de aparalixos e tela de nylon para a proteção da área de trabalho.
• Sujeira
  Obra normalmente provoca sujeira, poeira e entulho. É necessário um planejamento para a limpeza e retirada desses entulhos de forma sistemática. Isso deve constar do contrato bem detalhadamente.
• Barulho
  O barulho vai acontecer. Mas o condomínio e a empresa precisam organizar os horários e dias para evitar transtornos maiores para os moradores.
• Relação com os moradores
  A boa relação com os moradores é fundamental para o bom andamento das obras. Para isso, a comunicação com eles é essencial. Eles têm que ser avisados do cronograma e de todas as mudanças que vierem a acontecer. Além disso, precisam ser amparados se algum dano ao imóvel for causado. A boa relação entre administração, empresa e moradores é o que vai fazer a obra passar sem maiores transtornos.

Serviço

Cetor Manutenção Predial
(21) 3429-2843/99852-5480 (zap)
Instagram: @cetormanutencao 

Vértice Serviços de Engenharia
(21) 2556-0231/2558-5419/99152-2040 (zap)
verticeenge.com.br

Vecchioni Engenharia
(21) 2298-8980/99987-5482 (zap)