27/09/2015 – O Globo

O mercado imobiliário do Rio de Janeiro, por ter praias maravilhosas e estilo de vida ambicionado por todo o Brasil, sempre apresentou o metro quadrado mais valorizado do país. A valorização máxima está na faixa nobre entre as montanhas e o mar. Por ter ela uma área limitada, os imóveis ali situados chegam a atingir o maior valor de metro quadrado da América Latina.

O interesse puxado pela realização de dois grandes eventos mundiais, com perspectiva a curto prazo de melhorias em infraestrutura, provocou uma subida imediata dos preços nos últimos anos, seguida do fortalecimento da economia brasileira. Houve grande interesse de estrangeiros por imóveis de pequeno, médio e grande porte, tanto no setor residencial quanto no comercial. A carência de terrenos dentro desse perfil fez com que os preços em pouco tempo atingissem um patamar de nível internacional.

A falta de segurança crescente nos últimos 20 anos centralizou a procura por imóveis na área urbana, deixando para trás residenciais fora do perímetro considerado pela elite como sonho de consumo. Morar bem com alto padrão de moradia só é possível em uma área muito restrita. Daí a crescente valorização do pouco espaço numa cidade estrangulada.

A precificação referenciada em metro quadrado é usada mundialmente no mercado de luxo, mas está longe de ser o único parâmetro. Qualidade, projeto, segurança, vizinhança, preservação e exclusividade podem fazer o custo do metro quadrado variar consideravelmente dentro de uma mesma área. Tanto em Ipanema quanto no Leblon, várias quadras apresentam valores bem diferenciados. Assim como condomínios na Barra da Tijuca e ruas internas no Jardim Oceânico. Não há um parâmetro matemático.

Atualmente, a prefeitura avalia um imóvel para tributação muito acima do mercado. Exemplificando: hoje, um comprador pagaria R$ 18 milhões por um determinado imóvel na orla de Ipanema, quando a prefeitura estima seu valor em R$ 28 milhões. Como fazer o proprietário entender essa discrepância? Como resultado, mesmo mostrando todas as referências de vendas recentes, o imóvel será ofertado pelo maior valor, e assim ficará até que os proprietários se convençam. Isto realmente trava qualquer negociação. Consequentemente, o momento está mais favorável para o comprador do que para o vendedor. As vendas são precificadas pelas últimas realizadas e, assim, o mercado vai se ajustando.

Hoje, o comprador de alto padrão está numa posição confortável, e não há mais espaço para a emoção, aquela compra por impulso de outrora… os clientes têm o tempo a seu favor, aguardando o imóvel pretendido chegar perto de um valor considerado justo, tendo como referência vendas efetivamente realizadas.

A crise acabou por regular o mercado, evitando uma especulação maior, o que ocorria até então em função da facilidade do crédito através de bancos, juros relativamente baixos, transações milionárias de participações societárias em empresas privadas e, acima de tudo, uma grande expectativa de finalmente construir uma cidade com infraestrutura.

O mercado de luxo não para. Ele arrefece, mas as transações continuam acontecendo e de uma forma saudável. Há trocas de posições, seja de herdeiros dividindo patrimônio, compradores aumentando de posição ou vice versa. Junte-se a isso a liberação pelo Governo de medidas que estimulam os proprietários à atualização de patrimônio – a chamada Lei do Bem (Lei 11196), que ajuda o mercado a se manter ativo.