11/06/2015 –Exame

O pacote de incentivo ao setor imobiliário, anunciado pelo governo no fim de maio, reabriu uma oportunidade para quem deseja financiar imóveis de até 400 mil reais, mesmo em um momento no qual o crédito ficou mais caro e escasso.
Uma das medidas anunciadas pelo governo foi a liberação de mais de 4,2 bilhões de reais para a linha de financiamento imobiliário Pró-Cotista FGTS.

Além de cobrar taxas de juros mais acessíveis do que as praticadas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a linha permite financiar até 90% do valor do imóvel no Banco do Brasil e até 80% na Caixa, seja ele novo ou usado, mas desde que o valor da unidade seja limitado a 400 mil reais.

A Pró-Cotista, que é restrita a trabalhadores que têm conta vinculada ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) há mais de três anos, ficou suspensa no Banco do Brasil entre junho do ano passado até fevereiro deste ano, segundo fontes do mercado. Pouco antes da suspensão, consumidores chegaram a dar entrada para obter o crédito, mas não conseguiram concluir o processo.

Procurado, o banco confirma, em nota, que “deixou de operar (a linha de financiamento) momentaneamente em alguns meses de 2014, quando foi atingido o limite disponibilizado para a linha pelo fundo gestor”. O BB afirma que, desde o início do ano, “a linha sempre esteve aberta”, e agora, com o anúncio de recursos adicionais, “espera continuar operando (a linha)”.

Já a Caixa diz, em nota, que o programa está ativo, com operações regulares, após a liberação dos recursos do fundo para 2015. O banco não diz se a linha chegou a ser suspensa no ano passado.

Para Marcelo Prata, diretor do Canal do Crédito, site que compara financiamentos imobiliários, a medida amplia o acesso à Pró-Cotista tanto na Caixa como no Banco do Brasil, os dois grandes bancos que oferecem a linha atualmente.

“A Caixa irá focar mais na linha para compensar a falta de recursos para financiar imóveis no SFH, enquanto o Banco do Brasil também deve passar a conceder mais empréstimos na linha com o objetivo de ganhar mercado em relação à Caixa”, diz Prata.

No entanto, ao mesmo tempo em que o conselho curador do FGTS ampliou o orçamento da linha, como parte do pacote imobiliário, ele baixou a régua do valor do imóvel que pode ser financiado na linha para 400 mil reais.

Antes, a Pró-Cotista admitia imóveis de até 750 mil reais em Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal, e de até 650 mil reais nos demais estados, os mesmos limites de enquadramento dos financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Segundo o conselho do FGTS, a maior liberação de recursos, combinada à restrição no valor dos imóveis aceitos pela Pró-Cotista, tem o objetivo de direcionar o crédito a uma das camadas da sociedade na qual o déficit habitacional é maior, a classe média.

Principais atrativos
A linha Pró-Cotista FGTS cobra taxas de juros menores por conta de um subsídio oferecido aos cotistas do FGTS, que geralmente são trabalhadores formais, com carteira assinada e que realizam obrigatoriamente contribuições mensais ao fundo, equivalentes a 8% do valor do salário.

São enquadrados ainda trabalhadores rurais, temporários e atletas profissionais, que também fazem contribuições ao fundo. Para empregados domésticos, a contribuição ao FGTS é opcional.

Na Caixa, a taxa de juros cobrada na linha para quem não tem relacionamento com o banco, a chamada taxa balcão, é de 8,85% ao ano e, no Banco do Brasil, de 9% ao ano. Em financiamentos no SFH, a taxa balcão cobrada pelos bancos sobe para 9,45% ao ano na Caixa e 9,90% ao ano no BB.

Caso o comprador tenha relacionamento com a Caixa, por exemplo, os juros cobrados na linha Pró-Cotista podem ser menores e chegar a 7,85% ao ano. Essas taxas já eram oferecidas pelos bancos no ano passado, antes dos aumentos da taxa Selic registrados neste ano.

Além de juros mais baixos, o grande atrativo da linha é o porcentual do valor do imóvel que pode ser financiado – tanto para imóveis novos, como usados – que chega a 90% no BB e 80% na Caixa.

Recentemente, a Caixa passou a emprestar no máximo 50% do valor da unidade para aquisição de imóveis usados que estejam enquadrados no SFH. Ou seja, além do programa Minha Casa Minha Vida (que financia imóveis de até 190 mil reais) a linha Pró-Cotista é a única alternativa para quem pretende comprar imóveis usados na Caixa, mas não tem capacidade de arcar com as entradas de 50% do valor do imóvel.

O prazo máximo de financiamento oferecido na linha em ambos os bancos públicos é de até 360 meses.

Requisitos
Para ter acesso à linha de crédito Pró-Cotista FGTS, é necessário ter contribuído ao FGTS por mais de três anos, consecutivos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes.

Caso se enquadre nessa exigência, a conta vinculada ao fundo deve estar ativa, ou seja, o trabalhador deve estar empregado e realizar atualmente contribuições mensais ao FGTS; ou ter conta inativa, mas com saldo equivalente a 10% do valor do imóvel, caso esteja desempregado ou não contribua atualmente para o FGTS por estar trabalhando sob outro regime de trabalho, por exemplo.

Não há restrição com relação à renda familiar dos compradores, desde que o imóvel financiado não tenha valor maior do que 400 mil reais.

Mas o comprador não pode ter outro financiamento de imóvel e nem ser proprietário de outra unidade residencial urbana, concluída ou em construção, na mesma cidade, em municípios limítrofes ou na região metropolitana da cidade onde vive. Preenchidos os requisitos, o uso do saldo do FGTS no financiamento é opcional.

Oportunidade limitada

Mesmo com recursos adicionais, a possibilidade de financiar imóveis na linha Pró-Cotista FGTS deve ter prazo limitado, de acordo com Marcelo Prata, diretor do Canal do Crédito.

Ele afirma que o aumento do desemprego no país pode elevar o saque de recursos do FGTS. “O aumento dos saques pode fazer com que os recursos do FGTS destinados ao financiamento imobiliário voltem a secar”, diz Prata.

Para quem se enquadra nas condições da linha Pró-Cotista, Prata recomenda aproveitar a oportunidade. “É o dinheiro mais barato que esse comprador consegue acessar atualmente. No entanto, os recursos são limitados”.

Como as restrições de crédito em outras linhas reduzem a demanda por casas e apartamentos, o momento pode ser favorável para a compra, pois amplia a possibilidade de negociação de descontos nos preços das unidades, diz Prata.

Por outro lado, financiar o imóvel agora não é indicado caso o comprador esteja inseguro em relação à manutenção do seu emprego nos próximos meses.

Nesse caso, quem não tem reservas financeiras para suportar o pagamento das prestações da dívida diante de um eventual desemprego, pode ser melhor adiar a compra e juntar um valor maior para dar como entrada e reduzir o débito.