O Código de Processo Civil (CPC) é a lei que regulamenta o processo judicial civil brasileiro. Nele, estão reunidas todas as normas relacionadas aos processos judiciais de natureza civil, inclusive as que se referem aos condomínios, por isso, os síndicos devem ficar muito atentos às mudanças que ele sofrer.

O antigo CPC vigorava desde 1973. De lá pra cá, muitas coisas mudaram e, sendo assim, fazia-se necessária uma reforma que condissesse com as necessidades atuais. A Lei no 13.105 (Código de Processo Civil), de 16 de março de 2015, entrou em vigor no dia 18 de março de 2016, ou seja, um ano após a data de sua publicação oficial, que ocorreu em 17 de março de 2015. Essas mudanças devem trazer mais rapidez na cobrança das taxas condominiais em atraso, já que o antigo CPC determinava que, nesses casos, o condomínio deveria entrar com ação de cobrança contra o condômino inadimplente. Esse condômino, em uma segunda fase, poderia contestar e recorrer. Caso a ação estivesse toda correta e o condomínio conseguisse comprovar o débito, o processo poderia se arrastar por anos. A quarta fase era a executiva, ou seja, quando o condômino era cobrado, de fato,e deveria pagar a dívida ou indicar bens para leilão. Com as mudanças, o processo deverá ser agilizado, evitando os antigos e longos quase dez anos para o recebimento da dívida, conforme explica Andrea Muller, consultora jurídica da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi). “O artigo 784 do novo CPC elenca, no inciso VIII, a despesa condominial no rol dos títulos executivos extrajudiciais, expressando a obrigação certa, líquida e exigível. Desse modo, o condomínio poderá ingressar com a Ação de Execução de Título Extrajudicial para cobrança judicial de débitos condominiais, procedimento de rito mais célere, pois o devedor é citado para efetuar o pagamento do débito em três dias, sob pena de constrição patrimonial, que poderá ser a penhora do próprio imóvel objeto da dívida, previamente informado quando da distribuição da demanda, ou até mesmo o bloqueio de contas-correntes ou aplicações financeiras do devedor”, explica.

Ainda segundo a consultora jurídica da Abadi, no caso do não pagamento do débito e o bem indicado ser objeto de penhora, o condômino executado poderá opor embargos à execução como meio de defesa, razão pela qual o condomínio ainda terá que enfrentar alegações em respeito ao contraditório. No entanto, não obtendo êxito em seu recurso, o bem do executado, condômino devedor, será leiloado para pagamento do débito condominial. “O novo ordenamento jurídico ainda prevê expressamente que, por meio de requerimento da parte, o juiz poderá determinar a inclusão do nome do executado em cadastro de inadimplentes (art. 782, §3o)”, diz.

Valores devem estar previstos na convenção do condomínio

Muitos condomínios ainda praticam os juros baseados na Lei 4.591/64, ou seja, de 1% ao mês, o que é incompatível com o que ocorre no mercado atualmente, portanto, para se beneficiarem das vantagens do novo CPC, é importante que os condomínios se adaptem ao Código Civil de 2002 e atualizem suas convenções aos níveis de mercado no que diz respeito aos juros praticados. Atualmente, os juros praticados giram em torno de 9,9% ao mês. Já a aplicação de multas por atraso reiterado pode chegar a 500%, muito superior aos 20% usados anteriormente. É importante frisar, porém, que tudo isso deve constar previamente da convenção do condomínio. “O mencionado dispositivo processual estabelece que o crédito condominial, referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, deve estar previsto na respectiva convenção ou aprovado em assembleia geral, desde que documentalmente comprovado”, esclarece Andréa Muller.

Cada condomínio tem suas regras de cobrança definidas na convenção, o que impossibilita afirmar com quanto tempo de inadimplência é possível entrar com ação contra o condômino. “O síndico tem por obrigação legal (cf. artigo 1.348, inciso VII, do Código Civil) cobrar dos condôminos suas contribuições condominiais, contudo, esse mesmo dispositivo legal não impõe um prazo para que o gestor inicie a cobrança, o que comumente está regrado em cláusula disposta na convenção condominial. Todavia, não podemos deixar de mencionar que a legislação civil (artigo 206 do Código Civil) impõe um prazo prescricional para se efetuar a cobrança, sob pena de extinção do direito de cobrança do débito, de modo que se faz crível que o síndico não ultrapasse o limite imposto pela lei civil”, explica Andréa Muller.

O novo CPC traz ainda outra grande vantagem, que é a possibilidade de citar o condômino inadimplente através do correio, sendo necessário que o porteiro ou algum vizinho assine o aviso de recebimento (AR). Essa mudança acaba com a desculpa de que o réu não estava no domicílio, subterfúgio comumente utilizado para driblar a Justiça e o morador não receber a citação.

Conversar pode ser a melhor solução

Que o país atravessa uma crise econômica muito severa todos sabemos. Há muito desemprego, redução de salários, e os volumes de negócios são menores que os praticados há poucos anos. Tudo isso faz aumentar a inadimplência em todos os setores, e com os condomínios não é diferente. Muitas pessoas acabam deixando as taxas condominiais para depois, principalmente baseadas na taxa de juros que, em geral, é menor do que as taxas de outras dívidas, como cartões de crédito, por exemplo. Antes de acionar um morador inadimplente judicialmente, é aconselhável procurar saber o que está acontecendo,se existe um prazo para o condômino quitar sua dívida ou outras soluções que vão surgindo de acordo com cada caso analisado. É o que o síndico José Ferreira Gomes procura fazer. Ele é síndico do Condomínio Imperatriz, localizado na zona norte da cidade, há quatro anos e conta que já teve casos de inadimplência. “Nosso condomínio é misto, composto de um bloco com 49 unidades e cerca de 200 pessoas. Atualmente, a porcentagem de inadimplência da taxa condominial gira em torno de 10%. Costumamos resolver os problemas com condôminos inadimplentes, primeiro, com uma boa conversa. Já chegamos a colocar condôminos devedores na Justiça. O primeiro caso foi há 16 anos e o segundo, há dois anos, mas nosso condomínio é, relativamente, tranquilo”, conta.

O novo CPC também diz que todo processo deverá passar por uma seção de negociação antes de ir para o Judiciário, e isso deve ser feito através da mediação ou arbitragem, desde que estejam previstas na convenção do condomínio. O síndico profissional Helio Breder, que há seis anos está à frente do Condomínio Cezanne, localizado na zona norte do Rio, conta que, atualmente, tem uma porcentagem muito baixa de inadimplência, apenas 2,8%. “Nosso condomínio tem 150 moradores, distribuídos em 44 unidades em um único bloco.A porcentagem de inadimplência, nos anos anteriores, estava em torno de 4,8%. Não tivemos aumento da inadimplência por causa da crise econômica. Resolvemos os problemas com os condôminos devedores através de cobrança extrajudicial, via três cartas no segundo mês e ação jurídica no terceiro mês. Já precisamos colocar um condômino na Justiça por atraso das cotas condominiais, mas a dívida foi quitada. O novo CPC, certamente, vai reduzir o prazo de execução da dívida, mas, por outro lado, vai trazer um problema para os condomínios por não possibilitar a cobrança das cotas vincendas, demandando, assim, novo processo e mais custos”, diz.

O síndico deve estar atento a esta informação, muito importante: caso a inadimplência do condômino seja habitual, o procedimento de execução não permite a inclusão de novos débitos após a distribuição da ação, ou seja, se o condômino devedor continuar deixando de pagar as devidas taxas, o condomínio terá que mover ações de execução adicionais para débitos que vencerem após a distribuição daprimeira ação.

Mais agilidade

Sem dúvida, o novo CPC é um avanço no direito imobiliário e condominial, já que simplifica o processo de cobrança judicial das dívidas condominiais e anula a necessidade de um processo longo e desgastante para receber o débito, havendo a necessidade apenas da proposição da ação de execução de título executivo extrajudicial. “As novas medidas impostas pelo CPC deverão reduzir, significativamente, a inadimplência, especialmente para aqueles devedores que optavam por não pagar as cotas em razão da lentidão dos processos, e o que se espera é uma efetividade e celeridade dos processos com a vigência dessa lei, porque, de acordo com a legislação, os processos vão começar já na fase executiva, garantindo mais agilidade no recebimento do débito”, finaliza Andréa Muller.