É de conhecimento geral que o condomínio não pode impedir ou limitar o uso das áreas comuns pelos condôminos inadimplentes com o pagamento das cotas condominiais. Existem diversas decisões, inclusive entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, que concederam provimento ao recurso de uma proprietária que fora impedida de utilizar as áreas comuns do local onde morava sob a justificativa de que estaria em atraso com o pagamento mensal das cotas condominiais, e como não contribuía para a manutenção das aludidas áreas, poderia ser impedida de fazer uso delas.

Em decisão, o ministro relator disse que o condomínio tem os meios legais e específicos, de acordo com o art. 1.336 do Código Civil, para realizar a cobrança da dívida, sem necessidade de constranger a dignidade do condômino e de seus familiares, e que inexiste na lei quaisquer penalidades a que estaria sujeito o inadimplente quanto ao uso das áreas comuns em caso de inadimplência. Caso exista em convenção condominial ou regimento interno cláusula que restrinja tal direito do condômino inadimplente, ela é ilegal e não deve ser aplicada.

De acordo com o art. 1.331 do Código Civil, nas edificações existem partes individuais/exclusivas e partes que são de propriedade comum a todos os condôminos, portanto, quando adquirimos um imóvel em um condomínio edilício, obtemos uma parte individual e exclusiva e uma parte da área comum – fração ideal.

De acordo com o art. 1.335, inciso II, do Código Civil, é direito dos condôminos usarem as partes comuns conforme a sua destinação sem excluir a utilização dos demais. Ao proibir o uso das partes comuns pelo condômino inadimplente, o condomínio está impedindo-o de utilizar área que também pertence a ele, uma vez que faz parte da sua fração ideal.

Uso exclusivo de área

Imaginemos que, para a utilização de algumas áreas, embora consideradas comuns, o condomínio exija pagamento. Nesse caso, pode o condomínio impedir a utilização dessas áreas pelo condômino inadimplente?

Apesar de essas áreas serem comuns a todos os condôminos, por determinado momento, o seu uso será exclusivo de um só morador. Por exemplo, a locação do salão de festas para a realização de um aniversário. Nesse dia, em horário especificado, o salão de festas terá utilização exclusiva e temporária de um condômino apenas, já que, normalmente, o seu uso se dá de forma exclusiva, o que gera gastos. Sendo assim, caso esteja previsto em convenção condominial ou regimento interno o pagamento de uma taxa colaborativa pelo uso privado e temporário dessa área, o condômino inadimplente deve pagar antecipadamente para usá-la.

A utilização das outras áreas comuns, como academia, piscina, garagem etc., por si só, exige manutenção e limpeza regulares, sem que haja uso exclusivo de somente um morador, pelo contrário, são áreas destinadas à utilização simultânea de todos os condôminos, assim, os gastos devem ser suportados por todos e incluídos nas despesas ordinárias do condomínio. 

Ocorre que, se o uso de determinada área – por exemplo, o salão de festas – é intensificado pelo desfrute exclusivo e temporário de somente um morador, nada mais justo que este contribua com os gastos, pois somente ele se beneficiou, de forma exclusiva, da referida área.

Assim, entendo que, para a utilização de área comum que tenha uso exclusivo de algum morador e que a sua utilização vai gerar custos aumentados, como água, gás, limpeza, louças, mobiliário etc., é justo que o condômino que desfrutará dessa área pague, podendo o condômino inadimplente ser impedido de utilizar tal área apenas se não efetuar o pagamento da locação antecipadamente. O condômino não será obrigado a pagar as cotas condominiais em atraso para usar a referida área, mas deverá pagar antecipadamente por seu uso.