Saiba por que a manutenção de fachadas deve ser feita periodicamente

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Não tem jeito: a fachada está ali para quem quiser ver. E, quando ela começa a ficar desgastada, não tem como esconder. Uma das principais e mais complexas obras de um condomínio envolve suas fachadas pois, além da parte estética, pode ainda haver problemas em relação a sua parte estrutural. Por isso, o síndico deve estar sempre atento para a manutenção, do que pode ser considerado o cartão de visitas de qualquer prédio, além de proteger de riscos impensáveis para muitos.

Segundo Paulo Rafael, sócio-presidente da RJ Construfort Construções e Reformas, empresa especializada em serviços de paredes prediais, o síndico deve estar atento para qual tipo de obra deve retaliar nas fachadas. “A reforma estética é quando se desbota a tinta ou o rejunte e a sujeira se torna visível. Já a reforma estrutural deve ser feita quando há trincas nas quinas do prédio, onde passam colunas e vigas de concreto ou quando há ferrugem ou oxidação da ferragem, que estouram o concreto e afetam o emboço com qualquer tipo de acabamento, causando trincas e estufamentos”, explica. 

Logo, é essencial que as obras de fachada não sejam adiadas. Felipe Camilo, sócio-diretor da Camilo Engenharia, empresa que atua no ramo de manutenção predial, recuperação de fachadas, telhados e impermeabilização, sugere que o condomínio faça inspeções técnicas periódicas. “Elas são as ferramentas de menor intervalo em um programa de manutenção para esse tipo de monitoramento entre grandes intervenções. Manifestações patológicas como trincas, fissuras, estufamentos de emboço no revestimento e verificação do comportamento da umidade na estrutura podem ser detectadas por meio da inspeção técnica visual, minimizando os riscos de acidentes, assim como os custos das intervenções de maior porte”, avisa. 

Stanley Barbosa, engenheiro civil e de segurança do trabalho e presidente da Stanley Engenharia, que oferece serviços de reforma e manutenção de fachadas de prédios, alerta que a manutenção predial é o grande obstáculo que os síndicos têm com os condôminos. “Isso ocorre porque a cultura do brasileiro é valorizar obras novas e/ou retrofit, ou seja: vamos construir uma piscina, um parquinho, vamos mudar o mármore do hall de entrada por granito etc. Infelizmente, quando se fala da importância de restaurar as paredes das fachadas do prédio, ficam postergando o máximo até soltar um revestimento”, opina ele, acrescentando que os condôminos estão sempre em busca do menor valor. “Eles deveriam estar preocupados com a qualidade e ter os serviços de uma firma mais estruturada”, observa. 

A síndica Adriana Monteiro Estroligo, à frente do Condomínio do Edifício Jamaica, na zona norte carioca, pegou a obra de fachada do seu condomínio, com 17 apartamentos, pela metade. E justamente por ter problemas com a empresa anterior, contratou a RJ Construfort para dar andamento à obra, que está em fase de finalização de recuperação da fachada. “Foram muitos anos sem que houvesse periodicidade nas reformas. Agora, a obra está sendo feita para que o resultado fique o mais perfeito possível. Nosso objetivo é não fazer o serviço pela metade nem ‘tapar buraco’. Quero que a obra finalize corretamente e seja definitiva para não termos de mexer por um bom tempo, justamente para evitar problemas futuros e gastos que tivemos com obras anteriores malfeitas”, avalia.

De acordo com a síndica Adriana Estroligo, os problemas enfrentados não foram poucos. “Foram vários vazamentos! Tive de fazer a impermeabilização no terraço, bem como na cisterna e nas caixas-d’água do prédio”, explica ela, que teve, ainda, de fazer uma obra de recuperação da cisterna. “Esse problema com as fachadas também gerou infiltrações nos apartamentos. Em algumas unidades, ocorreram mofo e infiltração”, acrescenta. 

De acordo com Paulo Rafael, da RJ Construfort, uma restauração de paredes externas deve ser feita no máximo a cada cinco anos. Ele também alerta para que os síndicos percebam quando a fachada pede socorro: “Se o acabamento é de pintura, notam-se desgastes na tinta aplicada (fungos, trincas, tinta descascando e até emboço oco ou estufado, em iminência de soltar). Também observe as pastilhas: repare se há desgaste nos rejuntes, como pastilhas se desprendendo e parte do emboço oco e estufado, o que significa que já está em situação mais crítica”, explica.

Segundo Felipe Camilo, da Camilo Engenharia, o revestimento de paredes com acabamento de película de pintura, por exemplo, geralmente deve ser realizado a cada três anos. “O tempo entre as manutenções pode parecer curto, mas preservar a superfície pintada livre de fissuras que permitam a infiltração de água conserva a estrutura. Já pinturas de fachada, por exemplo, devem seguir primeiramente os intervalos e resultados das inspeções visuais, mas, na prática, para uma boa relação custo-benefício, a execução de repintura deve ser feita em até cinco anos entre intervenções, salvo o revestimento que apresente potenciais desgastes ou interferências que devam ser observadas nos resultados das inspeções de menor periodicidade”, ensina ele, acrescentando que os edifícios localizados perto de avenidas com movimentação intensa de veículos pesados tendem a apresentar menor intervalo de inspeções para identificação de fissuras na fachada e nos muros do perímetro. “Exemplos como esses demandam maior manutenção para a limpeza de vidros em fachadas ou de revestimento de pastilhas, que obviamente apresentam um elevado grau de sujeira por conta de sua localização”, observa. 

Stanley Barbosa, da Stanley Engenharia, alerta para o fato de que a prevenção é uma aliada importante. “Não podemos esperar que um granito, mármore, pastilha se solte para depois fazer a reforma. Quando um revestimento se desprende de uma fachada, estamos falando de pessoas que passam pelo prédio. O síndico responde cível e criminalmente, portanto, deve fazer cumprir a manutenção preventiva de três em três anos, conforme a Norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) 5.674, de 2012, que trata da manutenção de edificações nas fachadas e nas partes internas. Ou seja, ela orienta os gestores dos condomínios a fazerem um check-up nos prazos preestabelecidos, o que seria mais econômico, evitaria o desgaste de revestimentos, infiltrações e acidentes”, observa ele, que alerta para que seja observado o estado do revestimento em torno das coberturas e varandas dos apartamentos. “São os lugares em que mais correm risco de soltar por causa das infiltrações, normalmente provenientes das coberturas e varandas dos apartamentos”, completa. 

Infiltrações e acidentes

Para evitar problemas sérios é necessário fazer a manutenção correta das fachadas do prédio. O sócio-presidente da RJ Construfort, Paulo Rafael, alerta: caso não aconteçam a restauração e o tratamento das paredes externas, isso pode causar diversos tipos de acidente e prejuízo. “Pode acontecer de cair o reboco em cima de pessoas, em carros ou pode haver infiltrações de água da chuva, oxidação das ferragens estruturais, que podem causar sérios problemas na estrutura da construção, tendo como consequência até mesmo a Defesa Civil condenar o prédio e mandar desocupá-lo”, avisa. 

O engenheiro Stanley Barbosa também alerta para possíveis problemas, como tubulação de gás em alguns pontos completamente expostas, sem cobertura nenhuma do emboço. “Isso faz com que o condomínio corra o risco de a tubulação furar e o cheiro do gás passar despercebido porque está saindo para a fachada. As consequências podem ser imprevisíveis”, relata ele, que, inclusive, já passou por uma obra muito complicada. “Era um edifício cujo estado aparentemente estava bom. Mas, quando percebi, soltou uma quantidade absurda de reboco. Durante a obra, fiquei sabendo que, um ano antes, ao fazer uma reforma na cobertura, caiu uma das lajes, o que fez estremecer o prédio todo, situação que não me foi passada”, relembra.

Para evitar acidentes de percurso como esses, Stanley Barbosa dá dicas para o condomínio não ultrapassar muito o prazo da obra de recuperação de fachada. “São alguns detalhes que fazem diferença: não permitir que seja colocada tela de proteção com parafusos de ferro, somente de aço inoxidável; aplicar silicone semestralmente em volta das bases dos guarda-corpos; verificar se as esquadrias estão causando infiltrações; colocar split e/ou antenas nas fachadas somente com parafusos de aço inoxidável; não permitir infiltrações nas caixas- d’água e no topo do prédio”, lista.

Paulo Rafael informa que todos os tipos de revestimento de paredes externas devem contar também com novas pinturas, reparo nos mármores e granitos, além de reforma nas pastilhas. Ele explica quais são esses serviços, que surpreendem pela inovação. “A pintura conta com restauração do reboco e repintura; as pastilhas, com restauração mediante lavagem mecanizada de alta pressão com rejuntamento geral; os granitos, lavagem mecanizada de alta pressão, rejuntamento e parafusamento com parafuso de aço inoxidável para que não haja oxidação do parafuso e, em consequência, a ferrugem não expulse a pedra com descolamento e trincas”, pontua.

Já Felipe Camilo defende que produtos de alta tecnologia com aplicações específicas devem ser usados. “Nosso corpo técnico estuda com os fabricantes a melhor especificação para aplicar o produto mais adequado à necessidade demandada pelo cliente, que venha a melhorar o desempenho da estrutura eliminando, assim, o problema. Por isso, respeite os intervalos de tempo entre as atividades de manutenção, com empresas e profissionais capacitados e devidamente habilitados. Ao final, a edificação possuirá um programa de manutenção e o seu resultado será um menor desgaste da estrutura e dos equipamentos, além de redução do custo de manutenção total do condomínio”, finaliza. 

Serviço

RJ Construfort Construções e Reformas
(21) 3588-9331/97531-7459 (WhatsApp)
rjconstrufort.com.br
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stanleyengenharia.com.br

Camilo Engenharia
(21) 3866-8787/3866-8782/3866-8780
97032-5424 (WhatsApp)
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