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Manutenção preventiva e engenharia de diagnóstico ajudam a identificar com mais rapidez danos na estrutura do imóvel

No dicionário, a palavra “patologia” pode ser sinônimo de doença. Assim como nossos corpos, os imóveis também sofrem com a ação do tempo. Da mesma forma, a patologia nas edificações pode ser entendida como doenças que acometem a estrutura das construções. Elas podem surgir em qualquer etapa da obra, por sua execução incorreta ou pela falta de manutenção preventiva. Com o passar do tempo, a chuva, o sol, os ventos danificam os imóveis. Mas um dos fatores que mais aceleram o processo de degradação é a maresia. De acordo com especialistas no assunto, em alguns casos mais severos, ela consegue oxidar até o alumínio.

Alexandre Telles, sócio do Studio 86 Reformas e Construções, disse que está habituado a ver problemas nos edifícios construídos perto do mar. “Dentro das colunas, existem as armações de aço. Com a ação da maresia, esses ferros começam a se degradar. A manutenção, nesses casos, é essencial. Ao identificar logo o problema, a solução é bem mais rápida e barata. Basta fazer um trabalho minucioso com produtos anticorrosivos, selantes na massa e, assim, conseguimos consertar e proteger esses ferros novamente.”

Paulo André Madruga é síndico, há oito anos, do Edifício Liberal, na zona sul do Rio de Janeiro. Para ele, “o prédio é um organismo vivo, porque é feito de material que tem vida útil. Por isso, necessita de cuidados, assim como nosso corpo. O síndico precisa estar atento, fazer constantes avaliações, investigar e deixar a manutenção sempre em dia”.

O Edifício Liberal foi construído em 1956 e tem 20 apartamentos. Paulo mora em um deles há mais de 50 anos. O pai dele também já foi síndico. Mesmo sendo uma construção antiga, o prédio está em perfeitas condições. “Se estiver bem cuidado, a idade da edificação não importa tanto. Várias vezes, funcionários de empresas que prestam serviço aqui no condomínio comparam nosso prédio com imóveis construídos mais recentemente e dizem que muitos estão em condições muito piores, porque não é feita uma manutenção. E não é só cuidar da estética. É preciso estar sempre atento à estrutura e em busca de novas tecnologias para proporcionar o bem-estar de quem vive na edificação, quem é da vizinhança ou passa por aqui. Com reformas e obras preventivas, tem como revitalizar e garantir a funcionalidade do prédio”, analisa Madruga. 

Para Luiz Eduardo Cernigoi, sócio da empresa Cernigoi, o processo de degradação é silencioso. Se não tiver atenção, o síndico só vai perceber quando o dano estiver aparente e avançado. A edificação é uma estrutura de concreto armado que fica tampada pelos revestimentos, como cerâmica, granito, pintura. “As pessoas só vão notar que algo está errado quando surgir um descolamento, uma trinca, uma infiltração. Por exemplo, quando o aço entra em processo de corrosão, ele começa a se expandir – chega a ficar dez vezes o próprio volume – e acaba arrancando a pintura, o granito, a cerâmica. Esse é um sinal comum de patologia.” 

Essa falta de manutenção atinge frequentemente a fachada dos prédios. Para o síndico André Madruga, esse é um problema que preocupa muito. “Pelo perigo que representa com a segurança das pessoas que moram no condomínio e as que estão passando pela rua. Se não ficar muito atento, não se percebe problema antes de corrigir. A fachada não é só pintar, tem que ver a qualidade do revestimento, como está a estrutura. Nesse sentido, contratar empresas que têm tecnologia para identificar esses danos é fundamental. Proporciona segurança para todo mundo.” 

O sócio do Studio 86 Reformas e Construções alerta que, para quem tem fachada de mármore, a atenção deve ser redobrada. “O mármore é um pouco mais perigoso. Geralmente ele não avisa que vai cair. Tem que contratar uma empresa para fazer um teste de percussão, em que é avaliado se as placas estão bem fixadas para se evitarem acidentes. O teste deve ser feito, no máximo, de cinco em cinco anos. Mas recomendo que seja de três em três. Esses prédios da década de 1970 e 1980 têm muito mármore. Tem que ver se tem parte oca. Já a pastilha dá sinal, aparecem bolhas. O mármore não dá. É uma peça grande. Às vezes, até quase de um metro de altura. Aí é perigoso.”

Além da maresia, a chuva também danifica muito as estruturas. Renan Gondim é diretor e engenheiro responsável técnico da Deutsch Engenharia. Ele tem especialização em estruturas pela faculdade de Berlim, na Alemanha, e é perito judicial. Para Gondim, “a maioria dos danos é causada pelas águas da chuva. Porque se o terraço ou a cobertura estiver com a impermeabilização ineficaz, a chuva vai gerar infiltração nos pavimentos de baixo. A água entra em contato com o aço, que oxida, expande e solta reboco no vizinho de baixo. E com a falta de vedação, a água da chuva danifica a fachada. Ou o estrago se dá pelo próprio terraço: a parte superior da fachada fica avariada pela ausência de impermeabilização do terraço, assim, abrem-se fissuras que podem gerar infiltrações para os apartamentos de baixo”. 

O síndico Paulo afirma que, além da manutenção em dia, também fica de olho nesses sinais. Nos casos de infiltração, por exemplo, “há duas maneiras de se precaver. A primeira é ficar sempre atento à conta de água. Fazemos o controle diário do consumo. Quando a gente percebe que houve variação sem causa conhecida, já fica alerta. Pode ser sinal de algum vazamento, e isso tem que ser investigado. Outra maneira é deixar sempre a impermeabilização em dia”, explica Paulo. 

Infiltrações, quedas de reboco e rachaduras são alguns dos indícios mais comuns de que alguma coisa não está bem na estrutura dos imóveis e devem gerar ações rápidas. Mas há maneiras de se investigar antes de esse tipo de sinal aparecer. 

Novas tecnologias têm sido muito utilizadas pelas empresas de engenharia. Chamada engenharia de diagnóstico, ela inclui drones e equipamentos de scanner, entre outros, que ajudam na identificação desses processos de degradação. O desenvolvimento de produtos com mais durabilidade e eficiência é um auxílio para manter os imóveis mais saudáveis.  

Outro fator que Alexandre Telles, sócio do Studio 86 Reformas e Construções, destacou foi a criação da Lei da Autovistoria, em 2013. “A autovistoria vai apontar essas deformidades. Não só na parte estrutural, como também na casa de máquina, no PC de luz e até nas marquises. Os síndicos passaram a ficar muito atentos à estrutura do prédio, o que ela está dizendo.” 

Luiz Eduardo, da Cernigoi, acrescenta que os laudos apresentados nessas autovistorias são como uma “bíblia”. “Além de apontar danos, mostra soluções, o que pode ser feito. Esses laudos são muito úteis e servem como um norte para os síndicos. Visa à segurança e à estabilidade.” 

Todo esse cuidado dos administradores dos condomínios e o trabalho eficiente das empresas têm gerado efeitos. Para o sócio do Studio 86 Reformas e Construções, hoje em dia, patologias mais severas raramente são encontradas nos prédios construídos legalmente no Rio. “Isso é coisa do passado. As pessoas têm mais atenção, até mesmo por questões legais. Isso é bom, porque eu sempre digo que a manutenção é a salvação da patologia. A maior parte dos problemas que aparecem é causada pelo mau uso da edificação ou pela falta de manutenção, já que, na construção, é difícil ter problemas, porque existem normas muito duras na hora de se construir um edifício.” 

Renan Gondim, diretor da Deutsch Engenharia, orienta seus clientes a sempre fazer a manutenção preventiva. “Nós pegamos uma varanda em um prédio de um bairro da zona oeste do Rio de Janeiro que colapsou. Ela apresentava, na verdade, fissuras. Estavam aparecendo sinais no piso, que estava todo rachado. Os moradores viram, mas chamaram um profissional não qualificado que falou que não tinha problema nenhum e, semanas depois, a varanda ruiu. Felizmente, não houve ferimentos e mortes, apenas danos materiais. Nós fomos chamados para reconstruir essa varanda com estrutura de manta e de carbono.” 

Sem manutenção preventiva, o risco é de o problema progredir e dar ainda mais dor de cabeça na hora de consertar. Fora o risco de causar um acidente. O sócio da Cernigoi orienta que, quanto maior a obra, maior o custo. Isso em pintura, revestimento, nas estruturas… “Tenho um cliente, em Copacabana, há anos. Já passamos por cinco gerações de síndicos. Eles sempre prezaram pela manutenção da estrutura do prédio. E, muitas vezes, os moradores reclamavam das obras porque elas não são vistas. Aí o síndico teve uma ótima ideia. Espalhou totens com fotos do que estava sendo feito. Nossa empresa fez um relatório fotográfico com a obra toda. Como os moradores não tinham acesso às obras de infraestrutura, eles passaram a entender o tipo de trabalho feito. Deu certo porque os síndicos conseguiram fazer com que as pessoas compreendessem que, para um imóvel funcionar normalmente, precisa de manutenção na estrutura.” 

Outro ponto importante destacado pelo sócio da Cernigoi é que o síndico deve saber que o barato não existe. “Ele precisa pesquisar, saber quanto custa, ter acesso à tabela de valores para saber o preço médio cobrado. Eu já peguei uma obra interna em que o profissional não habilitado cortou uma viga. A parede de cima começou a rachar. Ia desabar tudo. Fazer obra desse porte sem uma empresa especializada é loucura.” 

Para isso, o síndico não precisa entender de tudo, mas tem que se cercar de pessoas que conheçam o trabalho que executam. Precisa escolher empresas que tenham seguro de responsabilidade civil, funcionários com seguro, com garantia, com cursos e especializados. Os administradores dos imóveis precisam ter consciência da reponsabilidade que eles têm. Paulo concorda e afirma que a seleção de uma empresa é fundamental para a qualidade da obra. “Para uma intervenção que requer mais técnica, tem que ser uma empresa que tenha especialistas, garantia do serviço executado, do material usado. Isso dá segurança para o morador e ainda valoriza o imóvel.” 

Serviço:

Cernigoi
construtoracernigoi.com.br | (21) 2502-9007/98592-1916 

Deutsch Engenharia
deuengenharia.com.br | (21) 3799-4129/99998-9200 

Studio 86 Reformas e Construções
studio86.com.br | (21) 98124-4499