Às vezes, ela vai começando aos poucos: uma pequena mancha na parede, algumas bolhas leves na pintura. Em outras, chega como uma enxurrada de água, alagando todo o ambiente. Infiltrações e vazamentos são sempre uma dor de cabeça. Nas áreas comuns dos apartamentos, elas afetam dezenas de moradores. Quando ocorrem dentro de unidades e acabam atingindo apartamentos vizinhos, o síndico tem que interferir, já que é comum que o responsável pelo imóvel não queira arcar com as despesas do outro morador. Em todo caso, aconselham os especialistas, as providências precisam ser tomadas imediatamente. Quanto mais tempo o conserto tardar, maior o dano e, consequentemente, o preço do reparo.

A síndica Eliana Pereira, do Edifício Denise, em Botafogo, sabe bem o que é isso. O prédio onde vive tem uma agência do banco Itaú no térreo, que faz parte do condomínio e paga as taxas devidas todos os meses. Desde novembro de 2013, o banco vem sofrendo com um vazamento que começou no apartamento 203. O imóvel está alugado, o inquilino não deixa nenhum funcionário do prédio entrar para fazer o reparo e a administradora da unidade simplesmente não se pronuncia ou toma alguma atitude para acabar com o problema. Seis meses se passaram e a agência funciona com baldes espalhados pelo ambiente, que dão conta das goteiras que não param de cair do teto.

Eliana foi procurada pelo gerente da agência e já notificou a imobiliária mais de uma vez. Nada. A situação continua inalterada. “Já consultei um advogado para saber como agir, que me aconselhou a esperar que o banco tome providências. Agora, me parece que vão ter que arrumar um mandato pra entrar no apartamento, quebrar a parede e consertar o vazamento. Acho que deveria haver uma lei que obrigasse o proprietário a pagar uma multa depois de um mês de ter recebido as notificações”, lamenta.

Segundo o advogado Anderson Sampaio, da Saad Advogados Associados, o síndico deve notificar o proprietário que não providenciar o conserto da infiltração, requerendo um prazo de dez dias para a resposta. Se esta for ignorada, ele pode aplicar multa. Se novamente o morador for omisso, as multas poderão atingir até cinco vezes o valor da cota condominial. Ultrapassadas as tentativas anteriores, o síndico poderá tomar duas medidas judiciais: realizar a obra por esforço próprio para depois cobrar do condômino responsável ou propor ação judicial em que requer a realização das obras pelo condômino omisso, comprovando, através de laudos periciais devidamente embasados, a responsabilidade dele.

Eliana já tem experiência no assunto e sabe que vazamentos e infiltrações pedem paciência. Há tempos atrás teve um vazamento na garagem, ocasionado por um problema no prédio vizinho. Mas o síndico do outro edifício não admitiu e disse que a infiltração era culpa do banco que funciona no condomínio. Eliana mandou quebrar, provou a origem do problema e, só assim, os vizinhos arcaram com a despesa. “Já estava há cinco meses com aquele vazamento na garagem. Era feio, pegava o cano de esgoto do prédio”, lembra.

E mesmo quando o problema ocorre em uma unidade do prédio, ela acaba envolvida. “Tivemos um vazamento na cobertura e o inquilino vai entrar na Justiça. A água jorrou na estante de tal maneira que ele perdeu muita coisa, e o dono do imóvel não quis arcar com nenhum prejuízo”, comenta.

No Residencial Maison Paradis, no Recreio, a síndica Liliani Araújo se viu às voltas com duas infiltrações nos últimos meses. A primeira acabou afetando todos os moradores do edifício. Uma infiltração ocasionada pelo lençol freático inundou o poço do elevador. Foram três meses para Liliani chamou imediatamente uma empresa, que tirou toda a água e acabou com a fissura. Mas a água voltou a surgir. Só na terceira vez, depois de um caprichado tratamento de impermeabilização, a situação ficou resolvida. Sorte dos condôminos que havia outro elevador disponível para uso.

Há cinco meses, foi a vez do teto da garagem começar a pingar. “Começou a infiltrar do jardim, porque a manta teve um pedaço estragado. Então, toda vez que chovia, caía água em uma vaga. No começo eram só alguns pingos, mas, depois, jorrava água”, conta. A situação se agravou e, durante uma chuva forte, a garagem ficou completamente alagada. Foi o momento de chamar um profissional às pressas. “É um conserto caro. Dessa vez, chamamos só um pedreiro, mas, mesmo assim, é uma mão de obra escassa e, por isso mesmo, os preços são elevados”, afirma. E mesmo depois dos consertos, a síndica já avista novos problemas. “Estamos com outra infiltração no prédio. Uma das coberturas está com um vazamento que afeta o apartamento debaixo. Eles não resolvem e tivemos que notificar o proprietário. Quando fizemos a vistoria exigida pela Prefeitura, o engenheiro responsável avisou que, se a infiltração não fosse tratada, acabaria afetando também a área comum do condomínio”, afirma a síndica, que já se prepara para fazer a segunda notificação, em busca de uma solução para o problema.

Segundo Alexandre Raposo, engenheiro civil da empresa Enenge, o síndico deve agir o mais rápido possível. As infiltrações pioram muito com o tempo. O conserto é inevitável e, quanto maior o problema, maior o valor da obra. O primeiro passo é investigar a origem do vazamento. “A providência precisa ser imediata, porque a tendência é atacar estrutura, alvenaria, aço, concreto. Tanto a avaliação e a identificação da doença como a correção precisam ser rápidas. Os prédios no Rio costumam postergar o serviço, o que só faz com que o dano seja ainda maior”, explica.

O primeiro passo do profissional é fazer uma análise do local para descobrir a origem da infiltração e detectar qual tipo de serviço será necessário. “Verificamos o sistema de impermeabilização e o sistema hidráulico do prédio e fazemos uma análise da estruturara em si para ver se não há fissuras e trincas. Esses são os três procedimentos básicos”, explica.

“A providência precisa ser imediata , porque a tendência é atacar estrutura, alvenaria, aço,concreto. Tanto a avaliação e a identificação da doença como a correção precisam ser rápidas.”

Raposo lembra que piscina, caixas-d’água, cisterna e terraço são fontes constantes de preocupação. A vedação precisa ser muito bem-feita para evitar infiltrações futuras. Uma opção é apostar em avaliações periódicas da estrutura do prédio. “É norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) a necessidade de realizar anualmente uma avaliação do sistema hidráulico, da tubulação de incêndio e vedação.” Cumprir as recomendações pode evitar muita dor de cabeça.

O arquiteto Renato Giro, da Primer Engenharia, especializada em sistemas impermeabilizantes, lembra que a infiltraçãoé a consequência de uma falha. Então, só arquitetos ou engenheiros estão habilitados para detectar a origem do problema. Renato lamenta que a maioria das pessoas chame um profissional sem qualificação para tratar do assunto, para diminuir os custos da obra. “É preciso um profissional que avalie e veja todas as possibilidades. Você não contrata qualquer um para tratar da saúde. Ele pode ter até experiência de hospital, mas não tem formação, visão, capacidade técnica para exercer uma atividade que não é a dele. Todo mundo acha que sabe fazer arquitetura e engenharia. Mas não conhece a resistência dos materiais, os tipos de dilatação etc. Aí, quem contrata começa a gastar dinheiro e ficar desorientado.”

Giro é presidente também da Associação das Empresas de Impermeabilização do Rio de Janeiro. Uma das funções do grupo é justamente indicar os profissionais mais aconselháveis para cada serviço. “Lá é fonte de consulta para qualquer síndico. São 24 associados. Há empresas, consultores, engenheiros, arquitetos, fornecedores. As pessoas ligam e encaminhamos o profissional mais gabaritado”, indica.

Ninguém está livre de sofrer com infiltrações. Mas há providências que podem diminuir as dores de cabeça. Tomar uma atitude o quanto antes é o melhor caminho para reduzir os danos e diminuir os custos do conserto, que são inevitáveis. Contratar um profissional habilitado também evita que o conserto precise ser refeito. O síndico não deve ignorar os vazamentos que afetam os apartamentos. No futuro, uma pequena infiltração não tratada pode acabar atingindo uma área comum do edifício. Postergar a solução é correr o risco de ver um problema simples acabar afetando a estrutura do prédio. Os especialistas na área são unânimes: nesse caso, agir e ser rápido é o melhor remédio.