Imóveis não são descartáveis e precisam de manutenção e reformas para durar mais tempo

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Prédios clássicos, com uma arquitetura que marca um período da história da cidade. Formas, traços, janelas, acabamentos que caracterizam uma época. Com tantas particularidades, essas construções devem ser cuidadas e adaptadas a seu tempo, para que os moradores usufruam dos benefícios do presente com a qualidade do passado. Os imóveis antigos não podem significar prédios caindo aos pedaços. Não só pela parte estética, mas pela modernidade, conforto e segurança de moradores e pedestres. Mas como fazer isso sem esvaziar o bolso dos proprietários?

Síndicos e empresas de engenharia concordam que, para conseguir alcançar essa meta, o ideal é um bom planejamento para as reformas maiores e manutenção constante do edifício. Leis estaduais e municipais já obrigam o síndico a realizar a vistoria técnica periódica, conhecida como autovistoria. Nela, profissionais legalmente habilitados avaliam o estado geral da edificação. Para Luiz Pólvora, diretor técnico da Vértice Engenharia, essa avaliação é o primeiro passo para um planejamento bem-feito. “O importante é contratar uma empresa especializada que faça uma boa vistoria. Com esse documento em mãos, um colegiado vai decidir as prioridades e o planejamento de obras e reformas. Assim, os moradores conseguem se organizar financeiramente e não sofrem com os gastos de emergência, que geralmente são mais altos. Um cano que fura estraga a parede e o piso, por exemplo, e o conserto fica mais caro.” 

Ainda segundo o diretor técnico da Vértice, essas vistorias precisam ser feitas por uma equipe completa, com engenheiros eletricista, civil e mecânico (quando tem escada rolante, ventilação de subsolo, por exemplo). Assim, é possível realizar uma varredura de todos os problemas. E, com essa informação, o síndico consegue um respaldo técnico para fazer as obras e reformas necessárias. “Por isso é importante ter um laudo decente. É um modo de economizar porque evita acidentes, obras de emergência, e acaba ajudando a programar os gastos.”

Zeca Sasson é síndico profissional e tem mais de 20 anos de experiência na área. Ele acredita que “o administrador que cuida do prédio precisa manter um plano de trabalho que pode ser organizado de duas formas: ou realiza gradualmente as reformas necessárias, apostando no trabalho preventivo, ou elabora uma planilha com as reformas que precisarão ser feitas, os custos e o tempo de duração e apresenta o documento aos condôminos para análise. Isso, por si só, já gera uma grande economia”. 

Organizar as obras e as finanças do condomínio pode parecer um bicho de sete cabeças, mas, de acordo com Ramon Flores, sócio da Casa Ferreira Materiais de Construção, é bem mais simples do que se imagina. Definir bem o orçamento é o primeiro passo. “Isso deve ser feito já no momento do planejamento, sempre com os pés no chão. Não se comprometa a pagar mais do que pode. Tire um tempo para analisar o saldo do condomínio e fazer os cálculos com calma. Assim, você consegue saber exatamente quanto pode investir financeiramente, e as chances de ficar no vermelho são quase inexistentes. Imprevistos devem ser levados em consideração, pois é muito importante não sair do orçamento no meio da obra.”

Infelizmente, muitas vezes, a manutenção predial só entra na pauta dos condomínios quando há uma obra emergencial ou acontece um acidente. Além de gerar grande prejuízo patrimonial, um acontecimento desses pode causar vítimas. Mesmo tentando economizar, é preciso saber que toda obra é um desafio financeiro para cada condômino, ainda mais quando se trata de reforma de um prédio já bastante antigo. Ramon, da Casa Ferreira Materiais de Construção, acredita que “o gestor deve negociar os melhores prazos para pagamento, visando sempre ao custo-benefício, e buscando, no mercado, parcerias com lojas de material de construção de seu bairro, por exemplo”.

Zeca Sasson é economista e afirma que a formação agrega muito na função que ele exerce, pois usa o conhecimento para gerir os condomínios. Sócio da empresa Síndiko Gestão Condominial, administra condomínios residenciais e comerciais na zona sul do Rio de Janeiro, antigos e novos, e os mais antigos possuem entre 35 e 60 anos. Um dos condomínios fica em Ipanema, onde atua como síndico desde 2006. A construção é de 1977 e, quando ele foi eleito, as instalações eram originais e o prédio já era considerado “idoso”. 

Zeca teve um grande desafio pela frente. Realizou um planejamento para que, a médio e longo prazo, fossem feitas todas as reformas e modernizações necessárias e não deixou que nada fosse negligenciado. Fez muitas obras no condomínio: reformou e modernizou o salão de festas; instalou lixeiras de coleta seletiva em todos os andares; construiu uma sala para armazenar o material reciclável até a coleta; instalou sensores de presença, iluminação de led, alarmes e câmeras de segurança; fez uma grande reforma na portaria e modernizou a academia de ginástica. Durante todos esses anos, o imóvel sofreu uma grande transformação, que gerou conforto para todos os moradores sem causar gastos excessivos nas contas do condomínio. Hoje ele está fazendo uma reforma completa na fachada, com a recuperação das varandas.

De acordo com Zeca Sasson, o importante é não fechar os olhos para o dia a dia do prédio. “Dessa forma, a construção não envelhece, à medida que o tempo passa, e, sim, rejuvenesce.” Outro exemplo foi a reforma dos elevadores do condomínio. “Para verificar o estado de conservação dos três elevadores, que viviam apresentando defeitos, em 2008, contratei uma firma de engenharia especializada, o que gerou um relatório que foi utilizado pelo fabricante dos elevadores, que os deixou em perfeitas condições até hoje, sem necessidade de grandes modernizações”, conta Zeca. 

Manutenção foi, sem dúvida, a palavra-chave que mais foi falada nas entrevistas em busca de fornecedores. João Maria Monteiro, arquiteto da Riomam Arquitetura e Engenharia, afirma que uma “boa política de contrato de manutenção obrigatória, principalmente de elevadores, é primordial. E isso se aplica às demais instalações prediais, para evitar perdas irreparáveis como a vida humana num eventual colapso. A construção pulsa, quase tem vida, por isso é fundamental se manter atento aos detalhes do cotidiano do imóvel”.

Luiz, diretor técnico da Vértice, diz ainda mais. Para ele, não podemos considerar os imóveis como coisas descartáveis, como outros bens, como uma roupa, por exemplo. “A durabilidade do imóvel não é eterna sem manutenção. É necessário manter os cuidados em dia, senão acontece como tantas moradias degradas que vemos pelos bairros da cidade.” Ramon Flores, da Casa Ferreira Materiais de Construção, concorda que a falta de manutenção contribui para o surgimento de problemas estruturais nas construções. “Primeiramente, o síndico deve saber que algumas obras não são opcionais, que precisam ser realizadas para não correr o risco de o bem ser perdido. Essas são facilmente aprovadas em assembleia, já que só precisam de 50% mais um dos votantes.”

Na questão da segurança, reformas como das instalações elétricas são fundamentais. Antigamente, as pessoas tinham poucos eletrodomésticos e outros equipamentos eletrônicos. A troca do PC de luz e a mudança do sistema monofásico para o trifásico são essenciais para evitar incêndio. “Se todo mundo começar a usar uma energia que o sistema não tem para fornecer, superaquece os cabos de força. Os sinistros que mais acontecem hoje em dia são os incêndios. Não é só conforto, é segurança e economia”, afirma o diretor técnico da Vértice. 

A reforma da fachada é outro ponto primordial. O arquiteto da Casa Ferreira Materiais de Construção afirma que “o cartão de apresentação do condomínio são a fachada e as áreas comuns. Quanto mais antigo for o edifício, mais atenção necessita. Um exemplo muito comum são os revestimentos das fachadas de muitas construções, que podem se soltar a qualquer momento por causa do estado de deterioração em que se encontram em razão do tempo em que sua instalação foi feita”.

Além da parte estrutural, os profissionais especializados recomendam que sejam feitas adaptações nos prédios antigos, para que eles se enquadrem às normas de acessibilidade, e que sejam implantados recursos de tecnologia, além de se pensar em imóveis mais sustentáveis, com instalação de placas de energia solar, aproveitamento de água de chuva etc. “Às vezes, as pessoas gastam R$ 200, R$ 300, em restaurantes, shows, roupas, mas não querem investir no condomínio. Se o proprietário pensar em separar pequenas parcelas mensais, pode estrar contribuindo para valorizar ainda mais seu patrimônio”, afirma Luiz Pólvora.  

Uma pessoa que vai alugar ou comprar um apartamento sempre repara primeiro na fachada e nas áreas comuns do prédio. Como diz o ditado, a primeira impressão é a que fica. Zeca conta que, uma vez, um morador comprou um apartamento no condomínio de Ipanema porque disse que o lugar era gostoso de morar. “Ele, então, decidiu reformar o apartamento, porque viu que as áreas comuns estavam arrumadas. Mas se os condôminos negligenciarem o prédio durante muitos anos e começarem a fazer esse trabalho tarde demais, quando as áreas a serem reformadas estiverem deterioradas, essa renovação será mais custosa. As pessoas têm que ter em mente que um prédio novo vai ficar velho, lembrando que o pequeno reparo que, eventualmente, não for realizado hoje poderá se transformar numa grande obra amanhã.”

Zeca recomenda também que o trabalho seja feito por empresas especializadas e que sejam utilizados produtos de boa qualidade e de longa durabilidade. Não adianta fazer remendos. “O preço é um dos fatores, mas não pode ser determinante. É necessário pedir referência das empresas; ligar para outros condomínios e visitá-los; conversar com os síndicos para saber o resultado, inclusive sobre o prazo de entrega prometido; saber se os funcionários da empresa a ser contratada são legalizados, se existem ações trabalhistas, cíveis ou criminais ou mesmo requerimentos de falência que impeçam a empresa de dar continuidade ao serviço; e não esquecer o seguro. Como se vê, uma série de fatores deve nortear a decisão do síndico na hora de escolher uma empresa.”

João Maria Monteiro alerta para a escolha de uma empresa com capacidade técnica e econômica; Ramon Flores indica que seja feita uma pesquisa antes de selecionar os fornecedores, fatores decisivos para o andamento das obras e que pode afetar diretamente o orçamento. “Se você escolher empresas mal-intencionadas ou com baixa qualidade de serviço, será preciso contratar outra companhia, e os prejuízos podem ser altos. Uma boa empresa deve manter também um relacionamento saudável de trabalho entre engenheiros, planejadores e construtores, para que a tarefa geral seja executada da melhor maneira possível. Existem muitos benefícios quando se trata de contratar um serviço que tenha um gerenciamento adequado. O projeto geralmente é concluído em tempo hábil e da maneira planejada. A empresa de construção que você planeja contratar deve ser avaliada para garantir que ela possa atender aos padrões necessários para a conclusão do trabalho de construção.”

Serviço:

Riomam Arquitetura e Engenharia
(21) 2233-1558/98392-6042

Casa Ferreira Materiais de Construção
www.casaferreira.net.br
(21) 97047-6598 

Vértice Engenharia
www.verticeenge.com.br
(21) 2556-0231/99152-2040

Zeca Sasson
[email protected]
(21) 99796-0291