Mudanças à vista nas regras para construção na cidade. Para dar mais autonomia ao mercado imobiliário e agilizar a concessão de licenças, a Prefeitura vai apresentar à Câmara Municipal um projeto de lei modificando o Código de Obras que está em vigor, com quase 50 anos. Pela nova proposta, elaborada por técnicos da Secretaria municipal de Urbanismo, Infraestrutura e Habitação, as regras seriam simplificadas – em vez de dos 572 artigos atuais, haveria apenas 39. Na prática, as mudanças, que ainda precisam ser aprovadas pelos vereadores, trariam uma nova forma de viver aos cariocas. Seria possível morar em prédios sem garagem, sem playground, ou mesmo sem espaço para a tradicional casa do zelador. As exigências para reaproveitar imóveis tombados também seriam flexibilizadas.

Com a aprovação do novo código, 31 leis, duas resoluções e sete decretos perderiam a validade. Embora a proposta seja dar mais autonomia para o mercado imobiliário decidir qual o melhor projeto para cada região da cidade, a liberalidade não seria total. As regras de construção estabelecidas para os bairros, como o gabarito, teriam que ser respeitadas.

– As regras mais antigas do Código de Obras estão em vigor há quase 50 anos (1970). Há dispositivos conflitantes. Os arquitetos da prefeitura têm que interpretar a regra que deve ser adotada, o que é subjetivo. Com isso, às vezes, um projeto é liberado num determinado lugar, mas não no terreno vizinho. Além disso, nesses anos o Rio mudou, bem como as necessidades da população. Muita gente hoje, não quer nem ter carro, optando pelo transporte de massa, táxis ou serviços de aplicativo – disse o secretário Indio da Costa, que apresentou ontem o projeto ao Conselho Municipal de Políticas Urbanas.

Se o novo Código de Obras for aprovado, a prefeitura deixaria de analisar todos os detalhes dos projetos antes de conceder as licenças. Arquitetos e engenheiros teriam autonomia para decidir sobre a organização dos espaços internos das construções – que hoje têm que ser submetidos e aprovados por técnicos do município. Pelas regras atuais, não é possível, por exemplo, projetar uma sala integrada à cozinha. Com a mudança, os técnicos da prefeitura passariam a analisar apenas aspectos gerais: se o projeto atende exigências como o gabarito (altura) e se não desrespeita os limites de área construída (volumetria).

Algumas propostas já foram anunciadas antes, mas nunca saíram do papel. Na década passada, a prefeitura chegou a propor um plano para transformar imóveis comerciais desocupados no Centro do Rio em residenciais. No entanto, a ideia esbarrou na rigidez do Código de Obras e de outros dispositivos em vigor, como o tamanho mínimo que os apartamentos convertidos deveriam ter. O ex-prefeito Eduardo Paes também propôs ao Legislativo a aprovação de novas regras para estimular a ocupação de imóveis tombados. Mas não houve consenso. Na proposta do novo Código há um capítulo exclusivo para tratar do tema. Na reorganização dos espaços, parte de um imóvel poderia ser redividido em várias unidades residenciais ou comerciais, por exemplo.

– Isso já foi feito em outros países. Ajudou, por exemplo, a revitalizar o Soho, em Nova York – disse Indio, referindo-se ao fato que antigos galpões do bairro começaram a ser transformados na década de 50 em residências ou lofts.

Outra mudança prevê que, em um mesmo prédio haja apartamentos de diversas dimensões. O objetivo seria permitir que um mesmo empreendimento possa ter unidades oferecidas para famílias de poder aquisitivo diferentes. O projeto, no entanto, exige que a média da metragem dos apartamentos seja de 35 metros quadrados (para projetos com até doze unidades) ou 42 metros quadrados (para os acima de doze). A exigência atual é que cada apartamento construído no Rio tenha 47 metros quadrados de área útil, com exceção dos imóveis do Minha Casa Minha Vida (sem limite mínimo) e dos erguidos nas regiões do Porto e de São Cristóvão (24 metros quadrados).

O presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), Claudio Hermolin, disse acreditar que as mudanças vão ajudar a reaquecer o setor. Ele observou que algumas propostas seguem o que já foi implantado em outras capitais do país:

– O que a gente defende é que haja mais liberdade para o mercado escolher o melhor projeto que atenda seus clientes. A dinâmica das cidades mudou. Capitais como Belo Horizonte e Salvador já admitem prédios construídos com diversas metragens. E a questão de ter ou não vagas de garagem nos prédios é o cultural. A inauguração da Linha 4 do Metrô, por exemplo, já mudou hábitos de muitos moradores de áreas como o Jardim Oceânico e o Leblon, que passaram a deixar o carro na garagem e optaram pelo transporte público – disse Claudio. 

ENTIDADES VÃO ANALISAR PROPOSTA

O Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) determinou que integrantes da comissão de política urbana analisem o projeto para verificar se a entidade vai sugerir mudanças . O arquiteto Jerônimo de Moraes, que dirige a entidade, porém, elogia a decisão de desburocratizar a concessão das licenças.

– O processo atual é muito moroso. Tem projetos que levam dois, três anos para serem liberados – disse Jerônimo.

O presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB/RJ), Paulo da Luz, também formou uma comissão para analisar as mudanças. Ele vê com simpatias algumas propostas, mas também com desconfiança outras.

– A flexibilização das regras para imóveis tombados é bastante interessante. Não basta apenas decretar que eles devem ser preservados. Alterações internas nos prédios que não comprometam características como a volumetria (proporções) são perfeitamente possíveis. Mas não acho razoável permitir que jiraus ocupem até cem por cento da área da lojas. Serão projetos feios arquitetonicamente, tornando até mesmo o ambiente claustrofóbico.

O presidente da Associação, Brasileira da Indústria de Hotéis (ABIH-RJ), Alfredo Lopes, não acredita que a curto prazo haja mercado para novos apart-hotéis na cidade. Um dos artigos do novo código prevê que sejam concedidas novas licenças, respeitando a legislação dos bairros. A construção de aparts na cidade (exceto na área do Porto e do Centro) está proibida há mais de 15 anos. A antiga legislação foi julgada inconstitucional porque permitia construções fora dos padrões permitidos.

– Em julho (mês de férias), a média de ocupação dos quartos da cidade foi de 55%. Não acredito que algum investidor vá ter coragem de construir apart-hotéis como opção de hospedagem. Vai perder dinheiro – disse Lopes.

O que pode mudar:

Direito de servidão

Áreas entre dois imóveis poderão ser compradas por um dos vizinhos, caso ele queira abrir uma janela ou ampliar os jardins, desde que as alterações não interfiram na iluminação ou ventilação.

Divisórias 

Permite que o imóvel tenha sala, quarto, cozinha e banheiro integrados.

Telhado verde

Caso o projeto tenha jardins descobertos no telhado, este pavimento não será contabilizado no gabarito do imóvel.

Elevadores

Prédios com até cinco pavimentos não precisarão de elevador.

Marquises

Permite a construção das estruturas, proibidas desde 2007.

Garagem

Cria a possibilidade de construir prédios sem garagem em locais bem servidos por transporte público. As áreas serão definidas em legislação complementar. Hoje, a legislação exige de uma a três vagas por unidade residencial.

Varandas

Em toda cidade, deixam de ser computadas como área edificável.

Playgrounds

Será possível construir prédios sem andar específico para área de lazer.

Outras propostas

Dimensões

Com exceção da Zona Portuária e de São Cristóvão, os imóveis têm que ter ao menos 47 metros quadrados de área útil, atualmente. A nova regra permite unidades de tamanhos variados, desde que a média das unidades fique em 35 metros quadrados (caso de edifícios com até dozes unidades) ou 42 metros quadrados de área privativa (acima de 12 unidades).

Jiraus

Lojas poderão ter jiraus que ocupem 100% da área útil.

Apart-hotel

Volta a permitir a construção de aparts, mas com regras diferentes. Os projetos deverão respeitar a legislação de cada bairro.

Zelador

Torna facultativa a construções de apartamentos para porteiros.

Novo uso

Imóveis, até mesmo tombados, poderão ser reformados e ter seus espaços redivididos, se transformando em residências distintas.

Tombados

Poderão ter seu uso modificado, mediante autorização dos órgãos de preservação. No mesmo terreno, poderá ser construído um segundo imóvel com as mesmas dimensões do tombado, também com autorização.

Projetos

Os técnicos da prefeitura deixam de analisar todos os detalhes dos projetos antes da concessão das licenças. Os responsáveis pelos empreendimentos assumem a responsabilidade pessoal pelo cumprimento da legislação. A prefeitura fica encarregada apenas da fiscalização, podendo embargar obras, multar os responsáveis ou exigir demolições.

Fonte: O Globo