A manutenção preventiva ajuda a impedir que infiltrações causem danos na estrutura do prédio

O sistema de revestimento é o acabamento mais visível de um prédio. E, mais do que isso, a pintura, a argamassa, a cerâmica ou os demais tipos de revestimento protegem as paredes externas do imóvel como uma capa, que tem a função de resguardar a estrutura. “Os revestimentos fazem com que a superfície esteja decorada e protegida. É o que garante que a parede e a fachada tenham bom desempenho térmico e acústico, resistência mecânica, aspecto estético externo e efetiva proteção contra infiltrações de água”, explica Paulo Rafael Pimentel Nunes, sócio-presidente da RJ Construfort.

Além da parte estética, estamos falando da segurança do imóvel. Olhando de fora, não temos a dimensão das várias camadas que fazem parte da fachada. E se não houver o cuidado necessário, cada uma delas pode apresentar falhas e rupturas. A ação do tempo e a poluição vão causando danos, e os problemas começam a aparecer. É comum surgirem fissuras e manchas escuras que prejudicam o resultado estético desse importante cartão de visitas. Em cidades litorâneas, a ação da maresia causa mais preocupação. Os sócios Marcio Andrade e Carlos Caruso, da Andrade & Caruso Serviços de Engenharia e Obras, alertam que outros danos comuns na fachada são a eflorescência e a corrosão das ferragens. Essa última pode levar à deterioração da estrutura de concreto armado e até ao descolamento, que oferece risco de acidente pela queda de placas ou partes das camadas.  

E não só a ação do tempo é prejudicial. O sócio-presidente da RJ Construfort orienta que deve haver atenção no momento da instalação dos equipamentos de proteção coletiva, como as telas que são colocadas nas varandas e janelas. “É preciso ficar atento à vedação dos parafusos fixados na parede, pois pode causar infiltração se for mal executada. Outro ponto que deve ser observado são as fissuras, que podem servir como porta de entrada para outras manifestações patológicas, uma vez que a abertura permite a entrada de água ou outros agentes agressivos, resultando em corrosão, caso atinjam a armadura.”   

Sem o cuidado adequado, dezenas de casos de acidentes acontecem pelo Brasil. Em novembro de 2023, a aposentada Maria do Socorro Silva, de 64 anos, estava saindo de um shopping em Campina Grande, na Paraíba, quando foi atingida por uma estrutura de vidro que despencou da fachada, causando sua morte. Casos menos graves também aconteceram aqui no Rio de Janeiro. Em outubro de 2023, parte da fachada da antiga maternidade do Campinho, em Madureira, zona norte do Rio, desabou. Não houve feridos, mas seis carros que estavam estacionados na parte da frente do prédio foram atingidos pelos escombros. Em maio do mesmo ano, parte da marquise da agência Central dos Correios, no Centro do Rio, desabou. Ninguém se feriu. Nesse caso, o parapeito era feito de concreto armado e entrou em decomposição por causa da má conservação. 

Infelizmente, ser chamado para resolver casos emergenciais é uma tarefa comum para as empresas especializadas no assunto. Renan Gondim, engenheiro civil responsável e fundador da empresa Deutsch Engenharia, lembra que “teve um prédio que estava tão sem manutenção que o pilar do térreo estava sem as pastilhas, sem o reboco, sem o concreto, com as armaduras se deteriorando. Se continuasse daquele jeito, poderia gerar um colapso parcial da construção. Isso é uma irresponsabilidade de quem administra o condomínio, porque está lidando com vidas. E isso acontece porque muitos síndicos trabalham com manutenção corretiva, e não preventiva”. 

O sócio-presidente da RJ Construfort também tem vários casos para contar. “Em um deles, houve descolamento do revestimento, que caiu em um carro e causou prejuízo para o condomínio. Mas poderia ter sido pior se tivesse caído em cima de alguém, causando ferimentos graves e até a morte. Fomos reparar o restante, que estava a ponto de cair.”

Para quem tem atenção, as paredes falam e dão sinais dos problemas. E para que essas manifestações patológicas não se agravem, é essencial estar com a manutenção preventiva em dia. O fundador da Deutsch Engenharia ressalta que “a primeira coisa que se evita é a infiltração. Em dias de chuva, por exemplo, uma fachada sem tinta pode acumular muita água. O reboco funciona como uma esponja e infiltra para o lado de dentro. A infiltração pode danificar a estrutura do imóvel. A água que entra em contato com o aço do concreto faz com que ele oxide, se expanda e expulse o concreto e o reboco”. 

Outra medida essencial na manutenção de fachada, segundo Renan, da Deutsch Engenharia, é fazer um teste de percussão. “Quando a empresa faz o teste de percussão e solta reboco, não é só raspar, aplicar o inibidor e fechar com massa. Tem que ser usado, no aço do concreto armado, um inibidor específico, especial para a proteção, que evita todo tipo de dano. Tem que recompor aquela estrutura perdida do concreto.” 

No laudo de autovistoria, consta uma análise das condições da fachada e as recomendações de reforma. Sempre que a inspeção identificar algum problema, ele deve ser mapeado e corrigido. 

A jornalista Bianca Stella Lemos é síndica do Condomínio Edifício Rio Pastor, na zona norte do Rio de Janeiro. O imóvel tem mais de 50 anos e ela está fazendo uma obra na fachada do prédio, que tem pastilhas. “Tudo na vida tem que ter manutenção, até a gente. Para mim, as coisas mais importantes na administração de um condomínio são a prevenção e a manutenção. Porque o problema vai crescendo com o tempo, e você acaba pagando mais caro cada vez que ele vai ficando maior. Além disso, o imóvel bem cuidado fica mais valorizado, e você não coloca em risco os moradores do condomínio. Mesmo que não tenha dinheiro em caixa, dá para fazer tudo parcelado e de acordo com os condôminos, para não pesar no bolso de ninguém.” E para os especialistas, a Bianca tem toda razão. O melhor é executar as obras antes que surjam as patologias mais graves. 

Para o sócio-presidente da RJ Construfort, o tempo de intervalo entre uma manutenção e outra de fachada é de cinco anos. “Mas quando o revestimento tem quedas recorrentes, é um sinal de que a fachada tem problemas estruturais ou de aderência. Nesse caso, é necessário analisar a situação. A escolha de um material de qualidade e de empresas qualificadas para a execução dos serviços também é muito importante, pois a empresa com mão de obra de qualidade vai utilizar o material da forma correta, e o tempo de vida útil aumenta. Fora a estética do material bem aplicado, né?”

O condomínio que a Bianca administra tem 72 unidades. Ela é moradora e está há dois anos como síndica. Na hora de escolher uma empresa, ela checa toda a documentação, os contratos de trabalho, se a empresa usa os equipamentos de proteção individual (EPIs) etc. “Eu participo de muitas exposições de síndico. Ali sou apresentada ao trabalho de várias empresas. Também faço parte de grupos de WhatsApp com síndicos administradores de outros imóveis que sempre dão feedback das obras que realizam, da qualidade das empresas que contratam. Além disso, faço sempre três orçamentos, coloco todas as informações na balança, ligo para a empresa, peço prazos. Só depois, em assembleia, escolhemos a melhor proposta. Durante as obras, acompanho tudo de perto. Tiro fotos, cobro e checo se estão fazendo tudo como prometeram. O síndico pode não saber de todos os assuntos, mas tem que se informar e fiscalizar o que está sendo feito.”  

Os sócios da empresa Andrade & Caruso Serviços de Engenharia e Obras acreditam que realizar limpezas periódicas, reparar eventuais danos que podem aparecer e realizar a troca do material que perde a validade também são ações importantes na manutenção da fachada. “E na hora de contratar uma empresa, vale  solicitar o currículo e as obras que ela executou, conversar com outros síndicos e se informar sobre o tipo de material que foi utilizado, para se ter a garantia do serviço prestado.” 

Os trabalhos na fachada precisam ser realizados em altura e, para isso, é necessário que as empresas tenham mão de obra qualificada. Rafael, da RJ Construfort, alerta para o risco de problemas na questão de engenheiros e empresas sem o registro no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (Crea); funcionários sem curso de NR35, que é a capacitação que prepara os colaboradores para exercer funções em alturas acima de dois metros; empresas sem seguro de obra, sem seguro de funcionários. “Empresa sem estrutura nenhuma causa sérios problemas para o condomínio. Isso porque, se houver qualquer problema na obra, sem essa documentação, a empresa não terá base para suportar a quitação dos prejuízos. E o síndico pode ser responsabilizado.” 

Contratar mão de obra que não é especializada só dá dor de cabeça. “É aquela velha máxima do barato que sai caro”, conclui Renan, da Deutsch Engenharia. “Toda fachada tem sempre salvação. Umas dão mais trabalho que outras. Quem está com a manutenção em dia e utiliza boas empresas, funcionários capacitados e bons produtos consegue ter melhor estética e valor agregado ao condomínio.” A síndica Bianca concorda que um condomínio bem administrado é mais valorizado, e, para isso, ela cuida de cada pedacinho do lugar onde mora. “Além das reformas e da manutenção, vejo os detalhes. Nosso condomínio tem um jardim com acerola, mamão que está sempre impecável. Além disso, troquei a iluminação, cuidei dos canteiros, pintei os fradinhos. Com boa administração e gastando pouco, vamos dando uma cara nova ao condomínio, valorizando o imóvel, afinal, é um lugar especial porque é nossa casa”, conclui.  

Serviço

Andrade & Caruso Serviços de Engenharia e Obras Ltda.
andradecaruso.com.br
(21) 3085-3324/ 98114-5143

Deutsch Engenharia
deuengenharia.com.br
Instagram: @deuengenharia
(21) 3799-4129 /99998-9200

RJ Construfort
rjconstrufort.com.br
Instagram. @Rjcfort
(21) 3588-9331/97531-7459