Até mesmo os síndicos mais experientes se veem em situação complicada quando necessitam iniciar uma obra de grande porte. Isso porque um síndico, que não é especialista em obras, não sabe nem por onde começar uma empreitada dessas. Normal, faz parte.

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Por isso mesmo existem os consultores. Estes normalmente são contratados para dar conta do recado integralmente. Quem nos explica melhor é o consultor André Bokel, engenheiro civil, da Bokel Engenharia, que iniciou as atividades como consultor na década de 1980. Segundo Bokel, “os consultores, preferencialmente, devem ser engenheiros civis, pois têm o conhecimento do problema e a melhor solução técnica para questões que envolvem obras. Há outros profissionais com grande experiência e refinada observação que podem identificar boas soluções apenas com base em sua experiência. Já o engenheiro entende por que fazer de um jeito ou de outro. Em situações novas, o engenheiro tem capacidade de pesquisar as melhores soluções ou propor uma atuação mais moderna e eficaz”. 

O consultor dá a dica para os síndicos que estão pensando em contratar alguém para dar o suporte necessário em uma obra: “A missão de um bom consultor se resume a quatro objetivos: identificar e explicar os problemas encontrados, especificar a melhor solução para resolvê-los, acompanhar a execução e as soluções determinadas e, finalmente, garantir que a empresa execute a obra dentro do orçamento apresentado e na forma de pagamento proposta.”. 

Rosicléa Santos, engenheira civil responsável pela empresa SCM Engenharia, já realizou obras em condomínios que contrataram consultores para estarem à frente das obras e observa que a grande maioria de prédios que fazem essa opção são grandes e, na maior parte das vezes, as obras têm cunho estrutural, de infiltração ou mesmo de impermeabilização. “Mas mesmo assim tenho visto essa contratação sendo feita somente por síndicos muito cuidadosos. Esses profissionais chegam a participar das reuniões de condomínio para explicar aos moradores o que vai ser feito de forma que eles entendam. Todos querem um serviço bem feito e rápido.” 

A engenheira da SCM Engenharia adverte que recuperação estrutural é obra de urgência: “Quanto mais tempo passa, o problema vai piorando, certamente o condomínio vai gastar mais e, se não for rápido na solução, pode colocar a estrutura do prédio em risco. É preciso fazer a licitação e agilizar o serviço. Mesmo em tempos de pandemia, não tem jeito. É obrigado a fazer. Nesses casos, aconselho uma reunião de condomínio e dar andamento ao que precisa ser feito. As empresas sérias estão tomando todos os cuidados para executar obras em condomínios. Todos os equipamentos de proteção individual (EPIs), inclusive de proteção contra a Covid-19, estão sendo usados”, avisa ela, lembrando que deixar um problema grave de lado pode representar negligência por parte do síndico.

Começando do começo

Quando um síndico decide chamar um consultor, o trabalho começa a ser feito por ele. Quem nos explica é Bokel. Num primeiro momento, o consultor apresenta às empresas que vão participar da concorrência um memorial descritivo da obra. “O memorial tem por objetivo estabelecer um padrão único de execução e material, de forma que se os concorrentes da licitação seguirem o padrão, os preços apresentados não esconderão erros orçamentários ou valores exacerbados e completamente fora do contexto da obra. Em outras palavras, se todos sabem as regras do jogo, basta fazer a comparação simples dos preços, o melhor prazo da obra e a melhor forma de pagamento. Por experiência nossa, observamos que quando as regras do jogo estão bem definidas, os preços tendem a ficar moderados, mais convergentes, tornando a obra mais barata. Quando não se conhecem as regras do jogo, os concorrentes aumentam seus preços por receio de haver questões não visualizadas ou previstas, com medo de terem que arcar com prejuízos volumosos a ponto de precisar interromper a obra e, em alguns casos, acabam ficando com parte do dinheiro do condomínio”, explica o engenheiro. 

Bokel, ao longo de sua experiência, já percebeu que síndicos cuja metodologia de seleção é baseada na proposta mais barata, correm sérios riscos de ter de refazer a obra. Aliás, uma das tarefas de um consultor é verificar a idoneidade das empresas que entram na licitação: “As empreiteiras são avaliadas em duas etapas: quantitativa e qualitativa. A etapa quantitativa trata simplesmente de preço, prazo da obra e parcelamento. A etapa qualitativa trata de questões cadastrais como experiência do responsável técnico; tempo da empresa no mercado; cadastro positivo no Serasa; situação fiscal; prova de endereço, em alguns casos, capital social. 

No quesito pagamento, o especialista faz um alerta: nunca se deve pagar à vista uma obra tampouco o consultor. A sugestão de Bokel é: “A empresa de consultoria contratada pode ser paga em parcelas, em valores mensais fixos, ou contra a entrega das etapas bem definidas, por exemplo: na entrega do memorial; na avaliação das empresas e de seus preços; na avaliação do contrato do concorrente vencedor e no acompanhamento semanal da obra. Já a empreiteira escolhida poderá ser paga de forma parcelada ou contra a apresentação dos serviços, dentro de um cronograma esperado.”. 

Iniciada a obra, o acompanhamento do consultor é necessário, porém, segundo Bokel, não precisa ser diário: “Deve ser de preferência semanal e raramente mensal, porém, em questões de maior periculosidade, como o escoramento de um prédio, podem ser necessárias visitações pontuais, nos momentos críticos”, ressalta. 

Durante a obra, “o consultor que atua na fiscalização da empreitada pode e deve se envolver em diversos momentos, desde a simples verificação da qualidade do material aplicado e da aprovação ou reprovação da qualidade do serviço até a rejeição de profissionais sem capacitação técnica. Outra possibilidade é procurar profissionais que a empreiteira, momentaneamente, não possua em seu quadro de funcionários. O consultor pode até mesmo paralisar uma obra ou suspender o pagamento à empreiteira, em raros casos de desídia da empresa. A missão da fiscalização de uma obra será sempre garantir o sucesso de sua execução na melhor qualidade, com o material previsto, dentro do prazo, no orçamento calculado e compatível com a obra executada, com montante pago à empreiteira”, enfatiza Bokel.

E finalmente o trabalho do consultor termina quando o motivo para sua contratação é finalizado. Tudo depende do acordo que foi feito entre ele e o condomínio. Se ele foi contratado para fazer um laudo ou parecer técnico, termina quando ele o entrega; se foi para acompanhar uma obra do início ao fim, somente finaliza quando a obra é entregue. 

Se você gostou da ideia de contratar um consultor, saiba que eles também dão o suporte necessário para intervenções menores, pontuais e menos vultosas. “O consultor poderá dar apoio ao condomínio na hora de definir o modelo de execução mais eficaz, pelo menor custo, apresentando alternativas com custo-benefício adequado, que pode ser temporário, para dar uma solução de emergência, ou uma solução perene, de longa durabilidade”, finaliza Bokel. 

Saiba o que deve conter um memorial descritivo

1. Identificação dos locais que precisam de obra.
2. Determinação dos problemas em cada local.
3. Reconhecimento das soluções e, por consequência, dos serviços e das obras necessárias.
4. Detalhamento, da melhor forma, do material exigido para a execução de serviço ou obras.
5. Levantamento da quantidade física de cada serviço.
6. Condições contratuais exigidas.
7. Estimativa de preço médio.

Observação: além do memorial, o síndico precisa receber o preço médio da obra, a título de comparação das propostas para a melhor tomada de decisão. Com esse preço, ele estabelece a cota de obra que melhor garantirá uma reduzida inadimplência no pagamento das parcelas condominiais e regulará a urgência de todas as obras propostas ou supressão de itens não tão relevantes.

Serviço

SCM Engenharia
(21) 3085-5257/99596-5105
scmengenhariarj.com.br

André Bokel
(21) 99998-7700